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摘要20世纪90年代以来,中国宏观经济出现了三次较大起伏,随之经历了三次时间集中、规模和力度较大的宏观调控,本文通过分析当前的中国宏观经济政策,提出我国房产经济周期的波动和影响因素,并进一步给出对我国房产业宏观调控的建议.
关键词当前宏观经济经济周期房产
我国房产从2000年前所未有的繁荣阶段,到2005年、2006年通过宏观调控抑制房产的价格上涨过快,随后2007年价格再次较快上涨,再到由于金融危机的影响带来的2008年价格开始明显下降,都显示出房产经济周期与宏观经济波动的关系日益紧密.
因此,进一步研究我国房产经济周期波动主要由哪些因素影响,房产价格波动对宏观经济中的社会总消费与总投资有什么影响,应如何宏观调控,具有一定的现实意义与理论价值.
20世纪90年代以来,中国宏观经济出现了三次较大起伏,随之经历了三次时间集中、规模和力度较大的宏观调控,这三轮宏观调控都比较主动采用了间接的经济手段.
1.1993年1996年的紧缩性宏观调控
1992年的经济过热,从1993年起实施的紧缩性的宏观调控,在初期采取较多直接行政操作方式,以治理当时混乱的金融秩序.
2.1998年2002年以扩大内需为主的扩张性宏观调控
1997年经济偏冷,从1998年开始实施扩张性的宏观调控,更多采取扩张性的积极财政政策和稳健的货币政策,同时采取了必要的行政手段和组织措施,解决了扩大社会总需求的问题.
3.2003年以来的中性宏观调控
2003年经济运行中又出现的一些新的不稳定、不健康因素,从2004年开始实施的中性宏观调控,政府果断做出了加强和改善宏观调控的决策,在手段的运用上讲究综合性,动手早,见效快,未雨绸缪.
房地产相关论文范例8;为9.1、10、10.1、10.4、11.1和11.4,年度间的平均波幅很小.2007年,中国GDP达到24.66万亿元,比2002年增长65.5,从世界第六位上升到第四位,但经济持续快速增长的背后也存在着一些隐忧.
1.物价总水平逐步摆脱了20世纪90年代末以来保持低速增长的趋势,出现了较大幅度的反弹和上升
2002年至2006年,居民消费物价指数(CPI)为0.8、1.2、3.9、1.8、1.5,而到2007年,CPI上升幅度达到4.8.2008年,CPI进一步创新高,由农产品和食品引发的价格上涨,逐渐向其他商品和生产资料领域扩散,以致许多学者作出的判断中国存在着由结构性价格上涨走向全面通货膨胀的巨大风险.
2.投资增长持续偏快,推动中国经济过热增长
2002年至2006年,全社会固定资产投资增长速度达到16.9、27.7、26.6、23.9、24.8.对宏观经济,投资需求是一把双刃剑,有助于拉动经济走出萧条实现持续增长,,过度的投资冲动也很容易推动经济走向过热.
3.信贷规模扩张,流动性过剩问题突出
与经济高速增长,与投资扩张相伴生的,则是扩张的信贷规模及日益突出的流动性过剩问题.从中国的信用扩张周期来看,2000年以后,银行信用系统逐步摆脱了1997年金融危机所的紧缩局面,而处于一个持续扩张的时期.2000年,代表社会信用总量的广义货币M2增长率为10,此后M2的增速加快,到2005年上升至21.1.近年来,M2增速有所放缓,但仍处于高位运行状态.
4.房产和资产价格上涨孕育了巨大的经济泡沫与经济风险
房产与股票价格膨胀产生的偏离经济基本面的资产泡沫,导致居民存款从银行搬家,流入房市和股市,增加了货币供应量,吹大了资产泡沫,加重了通货膨胀,孕育了资产泡沫崩溃后经济剧烈收缩重组的巨大风险.
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5.来自国际收支双顺差的压力与困境
近年来,中国的国际收支顺差以每年约2000亿美元的速度增加,到2007年底,外汇储备已经超过1.5万亿美元.长期的国际收支双顺差对中国的宏观经济带来了一些不利影响,如中国日益成为贸易保护主义和反倾销实施的对象,人民币升值的压力增大,大量国际投机性资本流入中国的资本市场和房产市场等.都对经济过热和结构失衡,起到推波助澜的作用.
6.国际经济风险对中国宏观经济运行的不利影响逐步显现
除了国际原油、农产品价格持续走高推动国内生产成本和物价上涨外,2007年3月美国发生的次贷危机逐步拉开了美国经济衰退的序幕.国际经济环境恶化对中国未来的出口贸易产生不利影响,也在一定程度上削弱了中国宏观调控政策的独立性与有效性,美国为刺激经济所采取的扩张性宏观经济政策,有可能部分抵消或削弱中国紧缩性宏观经济政策的逆周期调节效应.
事实证明,由于宏观经济发展波动性以及房产业内在的多种经济因素的影响,房产业的发展呈现出周期性的特征.从第一次经济危机开始,到第二次经济危机爆发之间,定义为一个经济周期.每个经济周期都会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段.
1.我国房产经济周期的波动
我国房产业发展经历了一个从萌芽起步到发展壮大的过程,增长过程平稳的波动性的,发展至今,大致经历了四个周期19811983年的第一轮周期,19841990年的第二轮周期,19911996年的第三轮周期,1997年开始至今的第四轮周期.
比较这四轮周期可以发现中国房产周期的表现形式在发生着明显的变化周期的长度在增加,波动幅度在减小,衰退与扩张的时间比在减少.可以判断,未来中国房产周期除了延续这一趋势外,还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式,且变化越来越无规律性.中国房产业的发展是改革开放和市场经济发展的产物,尤其是住房制度体制改革推动的.
从20世纪80年代初开始,我国房产业发展已经经历了三个周期,目前正处在第四个周期.房产业的快速发展引发了经济和社会问题,出于对房产发展过热的担心,国家为此出台了一系列宏观调控政策.房产业发展中出现的过热现象,实际是其发展周期波动规律的表现.研究导致房产周期波动的原因及政府应采取的宏观调控措施,房产业可持续发展意义重大.
2.影响房产周期波动的因素
分为内生因素和外生因素,内生因素在本质上决定着房产周期波动的周期性和持续性,外生因素则是波动的初始原因或初始推动力.
(1)内生因素主要包括房产供求和房产投资.房产需求与供给.价格、收入、政策以及预期的变动都会使房产需求总量受到影响继而发生变化与此同时,房产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下发生扩张或收缩的变化.只有房产供给和需求在总量和结构同时平衡的情况下,房产经济才能持续快速发展,供求总量和结构任何出现严重失衡,房产经济就需要调整,继而引发房产经济的波动.
房产投资.房产投资决策时,房产投资利润率是需要被考虑的重要指标.利润率通过引导房产的投资走向扩张或收缩,对房产周期的波动产生重要影响.房产投资波动常被看作是房产周期的引擎.
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