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【龙城国际】中原精英团队 目录 六 团 质 团 经 项 部 队 量 队 验 目 全 阵 保 文 保 操 家 营 证 化 证 作 福 体 体 体 体 体 系 系 系 系 系 事业六部A组精英团队核心竞争力一 信心一：精英团队阵营体系 郑叔伦 总舵主 总舵主 （中原副总经理兼事业六部总经理） 梁蓓菁 香主 （事业部六部A组总监） 香主 裘莉莉 吴达 堂主 堂主 （策划经理） （销售经理） 兵阵 方光胜 （销售代表） 兵阵 钟友文 卓子俊 梁丽丽 （策划） 事业六部A组精英团队核心竞争力二 信心之二：质量体系 事业部总经理（郑叔伦）终审 质量监督体系 质量监督体系 事业六部总监（梁蓓菁）三审 体系核心 体系核心 销售经理（吴达） 策划经理（裘莉莉）二审 策划销售管理 策划销售管理 销售执行 销售经理+策划执行初审 四点四级审核 四点四级审核 销售管理 销售管理 事业六部A组精英团队核心竞争力三 信心之三：团队文化体系 全力以赴，绝不仅仅是尽力而为 √ 要做就做最好的 √ 为发展商为公司为业主为同事为自己负责 √ 积极进取，不断超越 √ 团结、专业、系统、、快乐、创新 √ 事业六部A组精英团队核心竞争力四 信心之四：经验体系 大盘操作经验（桂芳园） √ 名企、名盘操作经验（万科第五园） √ 拥有龙岗片区丰富的操盘经验 √ 拥有布吉片区丰富的客户资源 √ 拥有中原最佳协作能力、最具市场竞争力的团队 √ 事业六部A组精英团队核心竞争力五 信心之五：项目操作模式 策划驻场，专人专注 √ 销售团队分组竞赛 √ 销售人员末位淘汰制 √ 策划师、销售经理轮岗制 √ 部门全民参与销售 √ 梁蓓菁——营销总监 梁蓓菁——营销总监 毕业学校：大学 毕业学校：大学 职业经历：拥有六年房地产操作及管理经验， 职业经历：拥有六年房地产操作及管理经验， 具有良好的市场口碑及卓越团队领导能力，所带领团 具有良好的市场口碑及卓越团队领导能力，所带领团 队多次为公司赢得市场及发展商高度赞誉。 队多次为公司赢得市场及发展商高度赞誉。 负责项目：万科·第五园、万科·金域蓝湾一、 负责项目：万科·第五园、万科·金域蓝湾一、 二期及商业部分、佳兆业·可园一至三期、佳兆业·桂 二期及商业部分、佳兆业·可园一至三期、佳兆业·桂 芳园一至八期、佳兆业中心、水晶之城、深业·岭 芳园一至八期、佳兆业中心、水晶之城、深业·岭 秀、仙桐御景、云海天城、居等数十个具有较高 秀、仙桐御景、云海天城、居等数十个具有较高 知名度的大盘名盘，均取得100%售罄的骄人业绩。 知名度的大盘名盘，均取得100%售罄的骄人业绩。 获得项：2001年度“最佳项目经理”金， 获得项：2001年度“最佳项目经理”金， 2004年度“最佳部门经理”银，所管理的部门业绩名 2004年度“最佳部门经理”银，所管理的部门业绩名 列公司前茅，打造了中原最有战斗力的团队。 列公司前茅，打造了中原最有战斗力的团队。 事业6部A组 个人格言：行成于思毁于随 裘莉莉——策划经理 个人格言：行成于思毁于随 裘莉莉——策划经理 • 毕业学校： 中山大学 • 毕业学校： 中山大学 • 职业经历：拥有8年以上房地产工作经 • 职业经历：拥有8年以上房地产工作经 验，资深地产策划人，全面、专业。 验，资深地产策划人，全面、专业。 • 曾参与项目：桂芳园八期、朗钜御风 • 曾参与项目：桂芳园八期、朗钜御风 庭、美杜兰华庭、红树西岸、风格名 庭、美杜兰华庭、红树西岸、风格名 苑、港田花园、仙湖山庄、星海名城、 苑、港田花园、仙湖山庄、星海名城、 中城康桥、青春家园、武汉南湖花园城 中城康桥、青春家园、武汉南湖花园城 等数十个具有不同风格类型的项目。 等数十个具有不同风格类型的项目。 • 获得项：深圳中原2004年度最佳 • 获得项：深圳中原2004年度最佳 策划项目金。 策划项目金。 事业6部A组 个人格言：厚积薄发 方光胜——策划师 个人格言：厚积薄发 方光胜——策划师 毕业学校：武汉大学 毕业学校：武汉大学 职业特征：3年房地产策划经验，具有龙 职业特征：3年房地产策划经验，具有龙 岗及布吉片区的操盘经验。专业知识扎 岗及布吉片区的操盘经验。专业知识扎 实，责任心强，市场意识敏锐。 实，责任心强，市场意识敏锐。 参与项目：桂芳园八期、龙岗中心城锦 参与项目：桂芳园八期、龙岗中心城锦 绣东方、宇宏地产健康花城、蛇口海吉星 绣东方、宇宏地产健康花城、蛇口海吉星 渔港俱乐部、丽沙花都、香域中央、育德 渔港俱乐部、丽沙花都、香域中央、育德 家园、梧桐山庄园、 TCL仲恺高新区项目 家园、梧桐山庄园、 TCL仲恺高新区项目 等十多个项目。 等十多个项目。 事业6部A组 吴达——销售经理 毕业学校：湖南大学 职业经历：4年的房地产销售 及管理经验，熟悉龙岗片区的 客户心理，忠诚敬业、沟通协 调能力强，具有良好的配合及 优秀的团队管理能力。 参与过的项目：东湖豪庭、 旺业豪苑、桂芳园二、三、四 起、嘉宝田花园、鹿茵翠地、 仙桐御景、宝安融景园、深业 岭秀名苑、华浩源绿谷等。 事业6部A组 个人格言：一份耕耘，一份收获 个人格言：一份耕耘，一份收获 钟友文——策划师 钟友文——策划师 严谨务实、勤奋肯干 严谨务实、勤奋肯干 毕业学校： 湖北大学 毕业学校： 湖北大学 职业经历：4年的房地产策划经验， 职业经历：4年的房地产策划经验， 善于策划 、勤于总结 、精于写作 、重 善于策划 、勤于总结 、精于写作 、重 于细节 、乐于思考 。 于细节 、乐于思考 。 参与项目：宝安正中N10项目、西乡 参与项目：宝安正中N10项目、西乡 保利项目、绿景宝城旧改项目；瑞河耶 保利项目、绿景宝城旧改项目；瑞河耶 纳、嘉宝田上城世家、翰岭院、南京奥 纳、嘉宝田上城世家、翰岭院、南京奥 体新城一期（总建面120万㎡）、国家 体新城一期（总建面120万㎡）、国家 康居示范项目水榭花都和江苏恒 康居示范项目水榭花都和江苏恒 美嘉园等。 美嘉园等。 事业6部A组 卓子竣——策划助理 个人格言：抓住今天，尽可能 卓子竣——策划助理 个人格言： 少的信赖明天 (2002年7月入职深圳中原） (2002年7月入职深圳中原） 毕业学校：郑州大学 毕业学校：郑州大学 职业特征：3年房地产销售及策划经 职业特征：3年房地产销售及策划经 验，专注、勤于遐想、追求完美。 验，专注、勤于遐想、追求完美。 参与项目：桂芳园八期、桑达·棕榈 参与项目：桂芳园八期、桑达·棕榈 湾、城市3米6、 城市天地广场、蓝堡公 湾、城市3米6、 城市天地广场、蓝堡公 寓、南方国际广场、世金汉宫、佳兆业 寓、南方国际广场、世金汉宫、佳兆业 中心、金中环等。 中心、金中环等。 事业6部A组 个人格言：勤思、好学、敏行 梁丽丽——策划助理 个人格言：勤思、好学、敏行 梁丽丽——策划助理 毕业学校： 深圳大学 毕业学校： 深圳大学 职业特征：社会工作经验丰富、综合 职业特征：社会工作经验丰富、综合 能力强、应变快、善分析、专业专注。 能力强、应变快、善分析、专业专注。 操作项目：绿谷、桂芳园八期、东门 操作项目：绿谷、桂芳园八期、东门 国际、城建四项目投标等。 国际、城建四项目投标等。 事业6部A组 龙岗中心城岗宏项目营销推广报告 ® ® 龙城国际 龙城国际 第一章：市场分析 第二章：项目定位 第三章：营销策略 第一章：市场分析 一、龙岗概况 二、龙岗中心城房地产现状 三、龙岗中心城客户群分析 一、龙岗概况 龙岗区规划先行、国际定位 龙岗区位于三个经济发展带的连接部，区位优势明显；未来的发展被定 龙岗区位于三个经济发展带的连接部，区位优势明显；未来的发展被定 位为城市次中心、最重要的现代工业、旅游中心、客家文化的 位为城市次中心、最重要的现代工业、旅游中心、客家文化的 中心等。 中心等。 东莞市 惠州市 带 济 经 江 沿 部 西 带 济 经 海 沿 部 东 圈 济 经 港 深 部 南 龙岗区的经济、交通飞速发展 400 362.3 350 301.67 龙岗区经济增长快速上升 300 252 250 218 186.5 200 160.1 2004年实现生产总值597.90 136.6 150 113.4 91.31 100 73.26 37.96 54.7 亿元，比上年增长20.1％， 50 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 占全市份额越来越大。 龙岗P(亿元) 37.96 54.7 73.26 91.31 113.4 136.6 160.1 186.5 218 252 301.67362.3 龙岗与市区的距离越来越近。 “30分钟交通圈”正在逐步成型 地铁三号线开工 清平高速公修建 深圳市规划重点发展区域，龙岗中心组团形成水到渠成 特区外整合为八大组团： 1、宝安中心组团 2、西部工业组团 龙岗中心组团 3、西部高新组团 西部高新组团 4、中部服务组团 东部工业组团 5、东部物流组团 西部工业组团 6、龙岗中心组团 中部服务组团 7、东部工业组团 东部生态旅游 8、东部生态旅游组团。 宝安中心组团 东部物流组团 龙岗中心城三区规划已经成熟 岗宏项目 岗宏项目 东组团： 西组团： 东组团： 西组团： 行政、生 住宅片区 行政、生 住宅片区 活中心 活中心 南组团： 南组团： 第三产业服务中心 第三产业服务中心 龙岗中心城近期规划利好: 国际定位 ，规划前瞻 ，前景可鉴，片区能代表龙岗形象的国际性现代大社区。 腾飞的龙岗发展 聚焦中心城建设 大龙岗发展规划 地铁道的建设 奥体中心的规划 新高交会馆建设 二、龙岗中心城房地产现状 龙岗中心城房地产市场供应：2005-2007年市场推盘量逾300万平米 ！ 岗宏项目 龙岗大综艺项目 罗马公元 天健·郡城 水岸新都 融发项目 天健·现代城 东方御花园 东方沁园 花半里 招商倚山郡 九州新都市 鸿荣源项目 鸿基三期 名居项目 星河项目 2006年5月市场竞争处于较缓和态势，中心城线年下半年之后形成。 附：龙岗中心城房地产市场供应 开发商/项目名称 地块 占地面积 建筑面积 拿地时间/工程进度 招商 黄阁与龙平西交汇处 15万㎡ 23.4万㎡ 03-10-17 鸿荣源 新亚洲花园后续地块 40万㎡ 65.8万㎡ 03-12-29 天健现代城 黄阁与清林中交汇处 6.3万㎡ 14万㎡ 04-08-05 九州地产 万佳百货旁 -- 52.5万㎡ -- 星河 深惠公与黄阁交汇处 17.17万 26.2万㎡ ㎡ 佳兆业水岸新都 龙岗新生村与坪地交汇处 22.4万㎡ 30.7㎡ -- 广业成 中心城11小区 3万㎡ 6.6万㎡ 05-03-02 名居地产 -- -- 25万㎡ -- 鸿产 -- -- 10万㎡ -- 岗宏泽润花园 白灰围一 7.3万㎡ 23.5万㎡ -- 中现龙岗 如意与龙翔大道交汇处 2.7万㎡ 7.5万㎡ -- 尚模发展尚景欣园二期 龙城大道与龙福交汇处 1.8万㎡ 3.6万㎡ 明年动工 建筑控股东方沁园二期 平安与白灰围一交汇 3.8万㎡ 5万㎡ 明年下半年动工 处 银台实业和兴花园五期 清林中 1.4万㎡ 3.3万㎡ 已动工 新鸿进锦绣东方 清林中 3.6万㎡ 8.5万㎡ 已出地面 建业集团东方御花园 龙福西,罗马公园旁 3.8万㎡ 8.6万㎡ 已建二层 大综艺地产 龙平西北侧，盛平派出 7万㎡ 20万㎡ 05年5月动工 所对面 龙岗中心城目前的供应与需求保持平稳增长，市场供求关系较为均衡。 1.2005年第一季度销售面积比去年同期增长了54%； 2. 市场交易受新政策影响不大； 3. 集体所有制土地国有化，新一轮置业需求形成； 4. 龙岗坪山形成全市最大的工业区，为中心城带来新的客户源； 5. 龙岗本地居民二次、三次置业，进入换房升级的时代。 2003年-2005年第一季度龙岗区销售面积 143.88 145.27 单位：万㎡ 150 100 40 50 0 2003 2004 2005第一季度 结论——市场时机点较好 中心城西区作为高档的住宅社区，目前缺乏对应的引领 片区气质的高档精品住宅； 岗宏项目处于有利的竞争缓和期。 项目进入市场的时间为2006年5月份，由于05年存 量基本被消耗，而06年的供应量基本集中在下半年，正 好使项目处于一个有利时机。 三、区域项目对比分析 区域建筑特色现状： 规模大；容积率小，密度低；多一梯两、一梯三户，而岗宏项目多为两梯 两户，更有条件打造成高档精品住宅。 项目名称 建筑规模 建筑面积 容积率 户数 备注 由两栋28、33层高层和六栋8、9层 一梯两户/三户/ 花半里 82523.51㎡ 2.2 529 多层组成，形成围合式布局 四户 由三个组团组成整，共5栋，均为17 一梯两户，两梯 罗马公元 90162.85㎡ 2.89 374 层，楼间距高达200多米 两户/三户 由五个半围而不合组团组成，均为9 东方沁园 171170㎡ 1.57 641 一梯两户 层的多层建筑，显得很平整 整个项目被两条社区道一分为 二——东区和西区，成对角之 一梯三户，两梯 天健郡城 势。东区由三栋围合而成，西 15800㎡ 2.5 1158 四户 区以销售中心和游泳池为中 心，沿社区边沿依次排布 东方御花园 项目主体为六栋11-18层的小高层 86296.68㎡ 2.14 496 一梯三户 水岸新都 TOWNHOUSE、多层洋房、小高层组团 306934.7m2 1.37 488 区域园林特色现状： 大多比较平淡，主题不突出。开发提升本项目园林特色，利用独特的园林主题打造具 有国际现代感的社区。 项目名称 园林特色 园林规划充分利用坡地高差，制造出空中庭院。在前后两排建筑之间依 次分布着叠落水瀑、亲水台、戏水池、泳池、按摩池、观景亭、草 花半里 坪、下沉庭院、雕塑小品、藤蔓花架，从东部到西部，均匀对称、 错落有致。 拥有45000平方米双园林景观，紧邻市政公园，有“双绿洲”之称。小 罗马公元 区内设有篮球场和游泳池，通过合理规划的小区道和精心设计的 绿化把一、二期的有机的结合起来。 23000 平米的超大规模园林，引入岭南风情园林的设计精髓，以三大主 东方沁园 题景观构成中心景观序列，辅以多处园林组团为纽带，绮梦园、赏 波阁、廊桥、花亭、椰林及游戏场等点缀其中。 30000平米的绿化庭园，依照整体景观渗透的现代设计，结合开 阔的中轴线及底层架空设计，均匀安排景观层次。整个布局显得有 天健郡城 些死板，有点为了排满建筑而规划的味道。整个小区内景色到处都 差不多，没有太多的特色。 园林有25000平米，彰显东方古典风格。有落差为6.5米的大型步入式景 东方御花园 观阶梯、镂空的兽型图壁，典雅的墙壁，具有浓郁民族文化韵味的 东方御景观廊，苗木花草丰富，层次分明，绿意灿烂。 水岸新都 1万余平方米水景主题园林 区域户型特色现状： 3房（131—140㎡ ）、4房（141—150㎡ ）为主，客户普遍追捧面积赠送，岗宏 项目的户型在此表现并不突出，因此我们在未来营销节点上将不过多关注产品本 身，即主要的卖点，而是项目的国际及亲情概念。 01—05年中心城户型供应比例表 2房 3房 4房 复式 年份 比例 主流面积 比例 主流面积 比例 主流面积 比例 主流面积 101-110 141-160 161-190 2001年 6% 71-80 55% 21% 18% 100以下 121-130 191-230 101-110 131-140 211-230 2002年 10% 71-80 50% 35% 5% 100以下 160-180 191-210 71-80 101-110 131-140 211-230 2003年 13% 57% 25% 5% 81-90 111-120 111-120 161-190 131-140 2004-05年4 141-150 9% 71-80 56% 141-150 20% 15% 110-140 月 151-160 121-130 区域价格分析： 龙岗区2005年第一季度价格为4386元/平方米，比去年同期上涨了20% 。龙岗区价格 已经进入上涨快车道。可以预见未来在龙岗中心区规划不断完善，而市场供求均衡的 前提下，岗宏项目入市时将会有一定的升值空间，市场价格将持续攀升。 2003年-2005年第一季度龙岗区价格及比上年同期组长率 / （单位：元平方米） 6000 25.00% 20.00% 4000 15.00% 10.00% 2000 5.00% 0 0.00% 2003 2004 2005第一季 价格 3487 4172 4386 比上年同期增长率 3.23% 20% 20% 区域楼盘定位分析： 片区项目普遍走高档线，但难以摆脱小龙岗的气息，为此本项目提高定位基 调，打造大气、尊贵、和谐的高品位社区。 花半里：半里生活模式（现代） 罗马公元：王者生活（欧式） 东方沁园：第一家庭（中式） 天健·郡城：天赋之城，上层建筑（现代） 东方御花园：领秀东方，御览龙城 （传统中式） 锦绣东方：巴堤雅风情水社区（泰式） 区域楼盘推广分析： 片区楼盘推广手段单一，岗宏项目需加强情感营销的力度和节约、实效的营销手段。 1.客户信息获取的方式主要是靠朋友介绍，这 一部分约占50%，而这也是我们在设定项目 推广时走情感线. 其次的推广渠道是户外广告、，再次是 电视、网络； 3. 促销方式以直接折扣优惠为主。 区域楼盘销售分析 2004年至今各楼盘销售的情况良好，这成为岗宏项目良好的市场预兆。 物业名称 建筑面积 销售率 发售时间 罗马公元 90000 95% 2004 海逸雅居 25280 75% 2004 创富时代名苑 16000 100% 2004 花半里 82523 95% 2004 天健郡城 158000 80% 2004 华兴苑 7250 45% 2004 东方沁园一期 121071 90% 2004 和兴花园四期和煦苑 58251 95% 2004 阳光广场 42510 90% 2004 龙翔花园 22000 40% 2004 欧意轩 43800 80% 2004 区域物业管理分析： 中心城的物业管理水平普遍不高，加之龙岗的治安隐患明显，客户对于物业管理的 关注程度普遍较高。因此，岗宏项目要打造成打造大气、尊贵、和谐的高品位社 区，选择品牌物业管理公司成为必要。 花半里：戴德梁行物业管理公司（顾问） 罗马公元：宇宏物业管理公司 东方沁园：深圳市建设家园物业服务有限公司 天健·郡城：天健物业管理公司 东方御花园：中海物业管理公司（顾问） 四、龙岗中心城客户群分析 区域客户群特征 1. 中心城项目已成交客户以龙岗居民为主，约占80%，而周边区镇 客户相对较少； 2. 年龄以35~45岁中年人为主； 3. 一般是三口之家或者是三代同堂； 4. 以本地及周边私营业主为主（客家为主，潮汕为辅）；其次为政 府、事业单位公务员，企业管理者； 5. 多次置业者占到近七成，有很高的总价承受力（近五成的客户可 以接受40~60万之间的总价，此外另有近3成可以接受超过60万 总价的房产）； 6. 拥有私家车（占到六成）及单位配车的比例（近两成）； 7. 购房行为须满足其成功者的讲求身份体现的情结和较强的 心； 8. 受传统生活习惯影响，客户多结群看房、购买，以至于在多个项 目刚入伙时就出现了成熟的客户社交圈。 龙岗中心城客户写真 •现居住在龙岗水晶之城一期 •财富积累有限，家庭财产少于百万，对所购物业价 格承受能力有限； 周先生，37岁， 私营企业的合伙人 •首选花半里二期138平米的复式户型，因为总价比 较符合自身条件，决定购买，但因排序较晚，没有 挑到满意的单位； •花半里 •在有过生活经历，对花半里的户型设计和建 成交客户 筑风格感觉非常LAKY，认为房子 “盖得挺有感 觉”，故接受程度高； •购买花半里非常看重南向花园面积的大小．希望有 较多的客厅采光面，对整个空间布局并不在意； 龙岗中心城客户写真 •现住横岗镇某私人公寓，办公地点在龙岗镇，临近居住 地。 马生，31岁 •性格稳重、斯文，谨慎、内敛，对风险和变数，既 谨慎又略有所张扬的性格。 某PC销售企业的老板 •目前在生活方便的城市公寓居住；但确定定居后，希望 能延续在国外住LOFT的生活习惯，有强烈的置业需求。 •花半里 •非常喜欢有内涵、有文化感的东西，而不喜欢缺乏大气 和沉稳的项目，在符合自身气质和生活习惯的原则下耐心 准成交客户 寻找项目（认为花半里的产品带有明显的后现代人居气 质，符合自身的气质和生活经历） •置业目的主要是自住，同时也兼顾投资价值，预计物业 大多数时间用作5+2的周末休闲之处。 龙岗中心城客户写真 •现住龙岗镇中心，目前办公地点在龙岗镇。 •自身原始积累有限，家庭年收入在10万元左右，目前买 张生，29岁 房还要靠老人支持一部分； 某局科员 •目前工作非常稳定，有闲暇的时间，故社交圈比较多； 到天健 ·郡城置业主要是看中周边配套成熟，生活方 便，便于社交； •天健·郡城 •比较喜欢有品质、有保障的东西，买天健 ·郡城某种程 度上说是看中了发展商的品牌，在符合自身气质和生活 准成交客户 习惯的原则下耐心寻找项目； •置业目的是自住，考虑购买小三房，为子女或父母预留 居住空间。 龙岗中心城客户写线年购入新亚洲花园，居住至今。 ·工作关系经常和艺术界人士交流；性格幽默，随和，较 为感性； 朱女士，42岁 ·经济实力雄厚，家有两部名车； ·由于目前居住的物业外观已经陈旧，室内面积已不满足 某夫人 家庭居住的需求（有一子16岁，一女14岁），随着近些年 财富积累的增长，有意再次购置高档物业。 ·曾长期居住在，非常熟悉和习惯人的生活模 •罗马公园 式，对生活细节相当挑剔； 成交客户 ·朋友圈内有相当一部分同住在新亚洲花园内，有些属于 不夫妻关系，表示再次购买物业时仍在龙岗中心城选 择，即使熟悉的生活圈又能居住的档次； ·喜欢较为的社区空间形式，关注社区其他居住者的 身份，渴望能形成邻里交流。 ， 的 ，的 尚贵要情 高尊需感 位 、的重 定谐展 、 区和发份 西 、 区身 ， 气片讲 城大足的 心 唤满群 中呼面户 的切方客 性急 一 足 。 际 ， ，满 求 论 国熟业面 需 结 为成物方 住 析 作渐品 一 分 岗日精另居 场 市 龙 第二章：项目定位 一、项目分析 二、项目定位 一、项目分析 1.项目地段分析 人民 妇幼 天健花园、 • 岗宏项目一期 岗宏项目 医院 保健院 汽车站 尚景花园 处在龙岗中心 实验学校 城的中心、占 中心公园 碧湖宾馆 优越地段资 农村信用 龙潭公园 国土规划局 合作社 龙岗 源。 • 周边教育配套 海关大厦 龙岗区 龙城广场 良好，商业配 余石岭公园 天虹商场 龙城中学 套已具备一定 的规模，但未 岁宝百货 来该片区配套 将得到更进一 步的提升。 2.项目地块分析 项目名称: 岗宏项目 北面是二期用 地理: 试验学校旁 地、妇幼保健院 占地面积: 73157.5平方米 和汽车站 总建筑面积:235010 平方米 西侧为龙岗 （一期7.25万平方米） 实验学校 住宅: 164230平方米 商业: 12100平方米 幼儿园: 2430平方米 北 容积率: 2.46 西 东 覆盖率: 30% 南 绿化率: 40% 地下停车位:1228 南面临40号和空地 东侧为欧景 总户数：1100户(一期577套) （锦绣东方、岗宏其 园二期用地 主力户型：三房53%、四房47% 他地块） 户型面积段：三房：121-149M2 四房： 138-169M2 3.项目景观分析 数 资源 数量 面积 面积 户型种类 量 等级 （套） （㎡ ） 比 比 158.664/138. 87/126.142/ 238 43% 34264 45% 标注 121.499 158.664; B级 138.87; 12 红色 67 9206 12% 133.523;152. % 标注 875;157.058 C级 132.258; 36 蓝色 137.665; 204 24270 32% % 标注 135.51 D级 梅红 138.996; 68 9% 8116.1 11% 色标 137.665 注 100 100 合 计 577 75857 % % 水资源和双面绿化景观； 由以上分析可以看出：项目景观分布比较均匀， 双面绿化景观； 43%的户型可以拉升项目价值。 绿化景观与街景； 部分景观园林与街景； 4.项目朝向分析 数量 资源 数量 面积 面积 户型种类 （套 等级 比 （㎡ ） 比 ） 138.96/157.0 58/158.664/ 132.258/126. 382 67% 52185 66% 142/121.499 标注 /138.87/158. 664 B级 137.665/ 红色 136 24% 16524 23% 135.51 标注 C级 137.665/135.51/ 蓝色 152.875/133.523 51 9% 7148 11% 标注 100 合 计 577 100% 75857 % 南北方向 项目主力户型朝向基本为东南偏东25— 35℃ 西南方向 之间，或正南朝向的面积占总数的89%。 东向 5.项目户型分析 户型种类 面积 面 资源 数量 (㎡) 数量 （㎡ 积 等级 比 ） 比 157.08/158.66 4/132.258/126. 142/121.499/1 （黄 38.87/158.664/ 509 88% 67725 89% 色标 133.523/152.8 注） 75/137.665/13 5.51 C级 138.96/ （红 137.665/ 68 12% 8116 11% 色标 135.51/ 注） 132.258 100 合 计 577 100% 75857 % 视野开阔度极高，南向基本不存在 由以上分析表可以看出：项目通透性资源占 明显的视觉遮挡，通风回流顺畅； 有绝对性优势。 视野开阔度一般，南向存在局部视 觉遮挡物； 6.项目噪音分析 数 面积 面 资源 数 户型种类 量 （㎡ 积 等级 量 比 ） 比 157.08/158.664/ 132.258/126.14 36 2868 38 2/121.499/138.8 203 % 1. % 标注 7/158.664/137.6 65/135.51 B级 133.523/152.875 18 1479 20 红色 102 % 0. % 标注 C级 138.96/ 46 3238 42 蓝色 137.665/135.51/ 272 % 6. % 标注 132.258 100 100 合计 577 % 75857 % 受噪音面的影响最小 由以上分析表可以看出：项目噪音影响方面 受
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