持续照料型养老社区（CCRC），作为新型养老社区，因其对自理、介助、介护老人提供不同的生活设施与一体化的服务以实现生活的持续性而在国内外兴起。其运营不同于房地产开发销售模式，且相关规划与建筑设计又与普通住宅小区迥异，因而具有较高的研究价值。
下面的研究分为两部分，第一部分从规划角度探讨社区的功能结构组织关系，第二部分从建筑设计角度探讨不同生活设施的平面形态与功能。
持续照料型养老社区（CCRC）的英文全称为Continuing Care Retirement Community，其原型为美国所创立的组织。CCRC通过为老年人提供自理生活、介护服务、介助服务一体化的居住设施和服务从而实现生活的持续性。
对应以上几类生活模式，那么社区内就应该提供对应的生活服务设施，总体上，可以分为式居住设施、介助式生活设施、介护设施以及痴呆护理的特殊照料单元（有时与介助、介护合并或不设置）。CCRC针对不同老人的提供不同的居住设施与服务：
实际上，持续照料型养老社区（CCRC）是建立在长期照护保险制度的基础之上。长期照护就是为病人提供长时间的医疗护理以及支持性健康的照料，这一服务体系不仅能满足被照护者的低层次的基本需求，还尽可能提供高层次的服务以提高生活质量以及适合个性化需求。
另外，持续照料型养老社区（CCRC）的建设并不是传统的房地产开发模式。因为对于部分式居住设施与介助式居住设施、介护设施，只有依靠自持的经营手段才能实现老人生活的持续性以及相关服务的顺利进行。那么要做到迅速回笼资金，就必须采取会员制的运营模式。具体的讲，就是在经营模式上，往往采用入门费（会员费）加年费（租金+服务费）的方式。因而对于居住其中的老人来讲，并没有房屋“产权”，只提供租赁权。对于较大的社区，一些式居住设施也可以进行部分出售以扩大社区的运营。
持续照料型养老社区（CCRC）主要分为三类生活设施：式居住设施、介助式生活设施、介护设施，有时候还会设置痴呆的特殊单元。但在介护设施中，需要介护的老人的身体与状况更加虚弱，需要24小时的监护，一般布置。
介护原则是指对老人提供介护服务的介护设施一般要与其他生活类型的居住设施分离，从而保持自身的性。这种性包括水平向与垂直向两个方面。水平向的，要求介护设施具有出入口与停车场地；竖直向的，介护设施要有的电梯厅与楼层。
生活联系原则主要是指持续照料型养老社区（CCRC）的主要建筑之间要直接连通，建筑物之间由室外风雨廊相接，使各个区域尽可能沟通，也是出于防风雨与餐饮服务的考虑。一般情况下，式居住设施与介助式居住设施之间都与社区中心相连，这不仅可以便利地享受社区中心的服务，也让不同居住设施内的老人可以进行交流，从而减少了同类老人的封闭感。同时，在有辅助生活服务的介助设施和能生活的入住者之间设置具体的和心理上的通道，会有利于鼓励一种既有的邻里情结又能保持性思维状态。
渐进式结构主要体现在水平方向上的功能递进，这种递进表现为由自理空间向护理空间的过渡。渐进式结构是CCRC居住小区的特有的一种功能结构。相比于普通小区，建筑可以进行均质化考虑，十二生肖排列顺序然而对于CCRC居住小区来讲，三种不同类型的老年人由于健康状况的不同，产生了对居住的不同需求，从而形成不同的生活。三大生活区往往需要渐进式过渡，从而形成不同居住的融合。
渐进式的功能结构是对郊区生活一种呼应。早期的持续照料型养老社区（CCRC）一般选址在地价较低的郊区，而且郊区的慢节奏生活更适合养老。由此，这种养老社区的特色不仅体现在生活的持续性上，还体现在在家一样的生活感受。尤其是生活设施中的老人，他们有着较好的收入水平与养老金，身体健康，不愿意与其他老人拥挤在集中的老年公寓中，更不愿意与身体虚弱的老人处在同一个居住中，而是期望自在的生活方式。
如美国的山地草原退休社区，其功能组织采取多层次的组合方式，由南向北分别为三个层次：生活住宅，介助生活住宅，介护中心。老人的活动性与性也相应的减弱。这种布局符合功能的需求，因为性生活住宅里面的老人对介护需求较弱，而特殊护理的老人则必须靠近介护理中心。
渐进式的规划结构往往形成式布局。式布局是指建筑在形态、尺度和朝向方面不遵循固定样式，强调建筑的性，布局，往往与渐进式的功能结构相对应。式也并不是毫无章法可循，而是混合采用曲线形态、行列形态以及围和与半围合形态的组合手法成片成块，各自成区，不强调功能分区的主次性，从而形成式布局。
共享式结构是指持续照料型养老社区（CCRC）的不同类生活居住单元通过共享社区中心的手法来组织功能。共享式结构是一种较为常见的功能组织结构，它在一定程度上符合规模较小的社区。持续照料型养老社区（CCRC）的各个生活居住单元往往分区布置，这是出于老人身体状况与经济收入情况的考虑，但不可忽视的是这些老人都需要社区活动与服务，因此设计者往往会把社区中心放置在社区中央，四周布置生活居住单元以实现对资源的共享。
持续照料型养老社区（CCRC）在空间规划布局上由于存在三种类型的生活模式，而且三种居住结构往往独自分区，这是出于分类管理的需要，但这种分区会在一定程度上了不同类型老的交往。因此，社区为了满足老人的日常生活与交流的需求，往往会设置一个集合餐饮、休闲娱乐、健身活动、培训沙龙等为一体的社区中心出于对居住者身心健康的考虑，每种居住生活组团都会共享社区中心的服务，那么就自然而然地形成了共享式结构功能布局。
共享的规划结构往往形成向心式布局。比如，布赖顿之巅的CCRC，在场地的中央规划设计一栋包含社区中心的大规模建筑，里面提供主要的服务与宜人的设施。介助生活设施与与式生活设施紧密布置在周围，这个社区的场地规划充分展示了中心建筑被周围小别墅环绕的向布局。
集中式结构是指在两三栋建筑中通过垂直方向将不同居住模式进行集中组织，这是对位于都市中土地成本极高的一种回应。
最常见的一种方式就是按照建筑层数划分不同的生活居住机构，在首层布置活动中心。由于介助式生活单元与式生活单元的生活模式不同，因此，往往需要不同的入口与垂直交通，这就让问题变得更加复杂。在空间布局上，往往是将式生活单元与介助式生活单元按照层数划分安置在一栋公寓大楼内。对于介护中心，处于对其特殊需求的考虑，一般将其设置。于是就形成了公寓大楼与介护机构共存的局面。
1) 介护中心于公寓楼之外。这是一种较为合适的布置方案，介护中心布置会省去因诸多生活方式混合以及特殊护理的需要而带来的不便。一般情况下，社区中心会布置在公寓楼首层并将几个公寓楼连接起来，也就是通过社区服务而将不同的公寓楼联系在一起。
比如，麦克基肯CCRC是一个在现有五层介护中心的基础上建设与城市新相融合、有持续生活辅助照料服务的退休人士设施，共包含103个生活单元以及42床介护单元。对于介助设施与生活设施集中在一栋楼内的布局，设计特意把各自的入口分开布置，平面布置充分利用场地面临的两岸间水道，提供了朝向大西洋的宏伟景观。
2) 介护中心位于于公寓楼的某个楼层，一般在2-3层。如干法施工取代湿作业、金属龙骨取代木龙骨、减少细木工板及各类木质合成基层板的使用等等。
这是一种更为集约式的规划布局方式。通常来讲，社区服务空间布置在首层，如果首层空间足够大，还可以继续布置一些居住单元。2-3层布置介护单元或者介助单元，这是因为这两类居住者身体虚弱，不适合较高楼层的上下活动。再往上就是布置式生活单元，由于这类居住者身体状况相对较好，所以处于较高的楼层。
比如，兰姆贝斯大宅CCRC是市第一个有持续性生活辅助的设施，它在竖向上解决了三个层次生活设施的组合问题。入住者可以利用首层公共活动区的生活服务和休憩文娱设施，以及一项综合性安养活动计划。十二层上有一个可以俯瞰密西西比河的交谊厅。在层数与功能的安排上，主要的公用设施和服务性用房安排在首层，介护中心与介助生活设施设置在其以上楼层（2-4F），其中“马丁之平台”是作为二者的保健部门，有专用的入口与电梯组。生活的公寓安排在5-12层，因为他们身体更健康活跃。
持续照料型养老社区（CCRC）作为一个综合性的养老设施，随着设施内老人年龄的增长以及入住者的变化，设施内的不同服务组团的规模也会随之调整已满足市场的需求，必然要求CCRC在建筑设计上应该具有弹性化的特点。另外，建筑设计还应能符合老人的生活习惯，这就是适老化设计。
居住户型常见的双卧室单元、单卧室单元以及紧凑的Studio单元，三者相互之间存在以下关系：一个双卧室单元应能很方便地调整为一个单卧室单元加一Studio；同样，两个Studio单元也可以组合成一个单卧室的单元。
在服务组团的弹性化设计方面，主要是指两个方面。第一，指介助设施内部不同性质组团的弹性化。由于介助设施中的被服务人群会被分为普通体弱人群以及早中期痴呆人群，这两个人群尽管都属于介助人群，但是接受的服务却不太相同，因为后者往往需要一些记忆与智力方面的恢复，因而一般情况下会形成相对的组团。一旦这个组团需要扩充时，就可以通过机动单元实现这一目标。第二，指不同的设施也可以进行弹性设计，即介助设施可以方便地成介护设施，反之亦然。
适老化设计是指在建筑设计中充分考虑老人的身体状况，根据老人的行动特点做出设计回应。适老化设计考虑到老人的平均年龄段、身体状况和对空间的平均使用情况等问题。
式居住设施可以按照居住空间的性强度划分为住宅与集中公寓。住宅具有完整的功能空间，集中公寓则是功能一体化设计或功能合用设计，性弱。
关于老年住宅的适老化设计，相关著作甚多，比如周燕珉《老年住宅》等阐述的已经十分全面，因此，笔者在此不赘述。仅简要阐述集中公寓的单元组合关系。
但在国外实际项目中，公寓的组合却适当引入东西向和北向的居室以改善动线组织状况，尽量提高土地资源的利用效率。因为居室主要作为老人休息和就寝的空间，使用时间更多地集中在上午与傍晚，受朝向的影响相对较小。
介助式居住机构处于照料服务的需要，一般采用集合公寓，即老年公寓的形式。它与式居住单元最大区别在于其单元面积较小，由于供应三餐，厨房功能也较有限，并提供无障碍设计的浴室。主要分为半私密性的居住单元、小户型居住单元、单卧室单元、双卧室单元、旅馆式套房单元与合住套房单元。
介助设置的服务空间是为需要介助服务的老人所服务，这种多种类的功能空间往往集中布置以提高服务效率。同时，居住单元内也应布置小型生活与介助服务区，这样可以让生活起居问题直接在居住单元内解决。因此，服务空间的布置基本采用整体集中、局部融入的原则。
居住空间与服务空间垂直布置，是指将服务空间集中布置在首层，上层布置居住单元，这样便顺理成章地形成了“上静下动”的自然分区；而且，按照正常的生活逻辑，居住者更倾向于到底层聚集进行活动以及对相关服务的需求，而非到楼层顶部或中间进行这类活动。
居住空间与服务空间水平紧邻布置可以让介助居住者能在同层享受日常生活与照料服务，而服务空间对采光要求又很不，自然形成了此种布置方式。
大多数介护中心的首层平面都是以建筑分区为基础的，平面形状类似于字母表中的字母，这些建筑分区往往通过位于中央的主要公共空间而连接在一起。
对于护理单元，其基本形式是出于护理的需要而形成“护理组团”。总的来说，根据护理区与公共区的集中布置与否可以将介护中心的平面分为两种类型：集中布置与分置。
所谓集中布置是指将护理区与公共区集中设置，这样会使服务更为集中，对于规模较小的介护中心来讲，可以提高服务效率，节省护理成本。
所谓分置是指将护理区与公共区进行拆解，分散地布置在各个护理组团之中。这种布置方式能够很好地适应后期弹性化调整护理组团的大小，从而打破了传统的标准护理组团的概念。
对于介护中心的居住单元，目前常见的做法是设置单与双。单私密性较强，是老人的理想之选。但出于节约用地的考虑，双也较为为常见，一般会采用隔墙将两间分开而非帷幕。
对于介护中心的双的布局，一般采用“脚对脚”（toe-to-toe）的平面布局形式，床与床之间用壁橱隔开，形成了两个半私密空间。
一般情况下，护理人员的工作安排方式仍然采取传统的白班、晚班、夜班的护理轮班模式。在工作人员的安排上一般上是每10个居住者安排一个护理助（CAN），每40-60个居住者安排一个注册（RN），但在实际操作中，由于居住者虚弱的身体状况，这种配置比例在白班与夜班中完全不同。
由此可见，对于护理机构的护理服务，应该打破传统的标准护理单元（固定护理床位）的，采取机动式的护理组团方式。因为在护理单元中，最重要的是如何把工作人员的效率发挥到极致。
服务组团概念体现了一种高效的职工配置模式，有利于满足白天与夜晚的不同配置要求。下图为蒙特罗斯的纽约州老兵疗养院机动式服务组团概念在早班、晚班和夜班的配置运用。
社区中心理论上并不属于老年居住设施，只是老年居住设施的配套。无论是自理老人还是介助老人都需要健身休闲活动，而这都将在社区中心完成。可以说，社区中心是CCRC项目的灵魂。
社区中心的形成是在式居住设施与介助式居住设施的基础上形成的。社区中心的功能空间集合了为自理式老人服务的公共活动空间以及为介助式老人服务的包含餐饮、休闲在内的公共空间，如下图所示：
社区中心包含养身生活设施、健身房、泳池、活动区、图书馆、餐厅等公共空间。尤其是对于餐厅，要至少提供两个以上餐厅让不同类型的老人进行就餐。
这种布局形态将社区中心居于中央，紧靠着布置式与介护式居住设施，形成了两种设施对社区中心的共享。这种布局形态往往出现在规模中等的持续照料型养老社区中，是一种较为常见的组合方式。
社区中垂直靠近式与介助式居住设施，居于首层。这种布局形态将社区中心居于完全平铺在首层，上层布置式与介护式居住设施。这种布局形态常常因为社区规模较小所致，这种布局形态是现代都市中持续照料型养老社区（CCRC）的最佳选择。上层的老人通过垂直交通到首层的社区中心活动，形成了上静下动的功能布局，比较符合老人的基本生活规律。
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