界游泳锦标赛，中国队刮起一股青春风暴，令人惊讶地拿到女子4×200米泳银牌的“四小花”年龄加起来不到70岁。李冰洁15岁，艾衍含15岁，刘子璇17岁，最大的张雨涵也只有22岁。
与中国泳坛“四小花”相比，被称之为房地产领域“四小花”的年龄更轻，从国务院办公厅2016年5月17日发出《关于加快培育和发展住房租赁市场若干意见》起，住房租赁不到2岁；从2014年10月时任浙江省长颇有诗意地提出“让杭州多一个美丽的特色小镇，天上多飘几朵创新”起，特色小镇也不到3岁，业界普遍认为这是“特色小镇”概念首次提出。即便是养老地产、旅游休闲地产，也只有不到10年的专业年龄。
房地产“四小花”绝非夸张的提法。中国房地产业协会会长刘志峰近日在第十四届西部地区房协联席会上提到：“住房租赁、特色小镇、养老地产、旅游休闲地产发展快，既促进了房地产新旧动能的转换，也带动形成了新的住房供给、新的消费需求。”由于1998年教育部在专业调整时，将房地产经营管理专业并入工商管理专业，对房地产的学科研究基本空白，因此从业态上如何将这“四小花”作出界定，尚需一定的数据积累，但一些公开数据和《中国房地产金融》掌握的数据仍显示，“四小花”的发展前景不容小觑。
将住房租赁放在“四小花”之首，不仅仅“她”是未来住宅市场的新动力，而是将中国这个住房大国反复陷入“买买买”的重负中出来，让“租”与“售”两条腿都能协调地摆动， 解决房地产一二线城市热，三四线城市冷和房价波动带来的“无力感”。近日，住建部等九部委联合发文，要求主要面向新市民加快发展住房租赁市场，盘活存量房屋，增加有效的租赁供给，并在人口净流入的12个大中城市开展住房租赁的首批试点。
针对目前长租公寓、人才公寓、工改租、商改租等房屋租赁业在一些大城市发展迅速的态势，对住房租赁颇有研究的链家研究院院长杨现领分析：“这只是个开始，中国2016年房屋交易额15万亿元，其中：10万亿元为新房，5万亿元为二手房。但人们往往忽略，全国租赁市场的租金规模为1.2万亿元，预计2020年将达到2万亿元。”
“大花”的前途还不限于政策的力挺，其晴雨表同样来自市场面、企业面的敏锐、快速反应。从进入“世界500强”的房企看，目前，继万科去年将长租公寓上升到“泊寓”计划，并表示今年将在全国范围内开发10万家公寓后，碧桂园也成立了长租公寓事业部，恒大则被深圳控股借道发展住房租赁，认购恒大地产2.05%股本的深圳控股董事会吕华表示：“上半年，公司已基本退出三四线城市，将注意力放在深圳等城市的长租公寓机遇发掘上来。”据悉，绿地正在将长租公寓纳入发展战略。
其实，不光是开发企业的“猛男”们瞄准了“大花”，目前与开发、、中介同时介入住房租赁市场的酒店业，正在用另一种方式“折花”。中国饭店协会副秘书长宋小溪在接受《中国房地产金融》采访时表示：“酒店业介入长租公寓的方式，主要是集中式公寓，目标人群是长期驻华的高端商务客群和跨国公司派遣到国内做中短期项目的华人‘海龟’。”
来自民间的投资者也在追捧“大花”，一只沾了住房租赁边的沪市A股市北高新，从7月27日至今，涨幅已超过40%。
“租赁市场的兴起，不仅在未来构成住宅市场的‘三足鼎立’，也将对房地产发展格局产生深远影响。这持发展活力，对年轻人创业创新，都有不可低估的作用。”刘志峰认为。
前不久的成都，中国房地产业协会小城镇专业委员会正在召开一场特色小镇论坛，为避免嘉宾“超时”，工作人员随时准备举牌提醒。主办方表示，这场论坛原来只准备了100多人，但一下子来了200多，进不去的只能站在门外。
中国房地产业协会小城镇专业委员会秘书处一位工作人员表示，去年住建部公布第一批127个特色小镇以来，特色小镇的发展超岀想像，出现了浙江、贵州等一批示范小镇。目前，具有代表性的有：阿里巴巴的云栖小镇、华侨城的文创小镇、深圳地铁的基金小镇、华夏幸福基业的会展小镇、碧桂园的科技小镇、绿城集团的农业小镇、杭州人工智能小镇。
为什么开发企业冒着“房地产化” 的发展特色小镇？这与中国古代就有乌镇、丽江、凤凰、平遥四大小镇流传下的口碑有关。但最主要的是特色小镇既是深化供给侧结构性的实践，也是能够处理好与市场关系的体制机制创新，包括土地制度、行政区划、金融产品方面的创新。
冯奎系《中国房地产金融》编委、国家发改委城市发展研究中心学术委员会秘书长。他认为，一方面，特色小镇建设为房地产企业提供了转型升级的机会；另一方面，特色小镇自身也需要房地产企业参与建设。当然， 这与过去搞传统的房地产开发完全不同，过去搞开发，主要靠住宅、商业地产、城市综合体“三大招”，但随着城乡资源和要素的双向流动，具有历史文化、乡村民俗、青山绿水、传统建筑的特色小镇，体现了宜居宜业宜游的优势，成为了房地产新空间。
更重要的是，特色小镇是经济融合和共享发展的产物。它能承载互联网、农业、养老、旅游、文化、大健康、环保、时尚、民宿等产业，还能扩大就业和吸引农村人口居住，是聚集新经济的示范和展示窗口。
“在逆城市化趋势下，传统的开发模式和手段过时了，现在建设特色小镇，了生活节奏的变化。退休的老年人需要健康宜居，小镇生活恰好为他们所欢迎；年轻人在忙碌了一周或者在假期，需要放松，这两方面的需求，特色小镇都能满足。”冯奎说。
嘉善大云镇地处上海周边，原来非常不起眼，现在按上海“缺什么、建什么”的思，这个镇发展旅游休闲，承接上海周末的休闲人口；嘉善杨庙镇建设仓储物流小镇，90%的仓储物流与上海对接，再辐射到浙江、江苏、安徽，现在嘉善抓住长三角一体化发展特色小镇，已吸引上海的中学到本地开分校，社保两地都可通用。
除此之外，小镇还比较容易缩小差距，让各阶层和收入不同的家庭，都能享受到良好和平等的生活服务，让城市目前还实现不了的人与人的包容关系，贴得更紧、更能融合共享发展。冯奎说：“现在一些特色小镇在规划建设中，就强调为特色产业提供产业工人，如浙江蓝城的农业小镇、华侨城的旅游小镇，都能吸引新的产业工人，提高农村人口素质，这是小镇能长久发展的。”
有专家认为，与传统房地产相比，特色小镇之类的新业态的优势，还在于能实现金融创新。这些创新包括设立非物质遗产、历史文化、生态的专项基金；疏解和承接大城市功能等专项金融产品。支持特色小镇创新发展，拓宽金融支持渠道很重要。
这是因为，第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查显示：我国城镇老年人口占全国老年人口的52%左右，十五年间，老年人口的城镇化水平提高了17.8个百分点，城乡老年人的居家养老服务需求快速上升，需居家照料服务的比例，从2000年的6.6%上升到2015年的15.3%，提高了9个百分点。老年人居住生活更注重品质、健康、智能，有46%的老年人表示要在新居安装上网设施。
“这就要求养老地产必须适应新变化，满足新需求，研究老年人具有共性的居住行为模式和特点，针对性地进行模式创新、设计创新、产品创新，补足我们原来没想到，特别是满足旅居度假式养老家庭和人群的需求。”保利地产一位负责养老地产的专业人士表示。
目前，浙江蓝城养老小镇，不仅建得成功，还打出了“乌镇雅园”这样的养老地产品牌。据了解，中新天津生态城社会局更是与中福老龄产业合作，建立了“中福乐龄住区服务社”，形成了乐福汇、乐龄之家、乐龄游等特色养老项目。还有一种方式是旅居养老模式，如昆明、桂林、丹东、洛阳等城市建立的旅居养老，推出“一卡在手，说走就走”的模式。
那些老的房地产项目是‘居住空间’，而现在的新业态是‘服务空间’，这就是房地产新业态与老业态存在的不同。在9月13日举办的2017中国房地产企业品牌价值测评会上，有专家提出，对养老地产这样的新业态，应该在开创初期就把培育新品牌放在重要，尽快形成信誉度、美誉度。
如果说特色小镇有爆发力，那么旅游休闲地产有弹跳力。相比于商业地产，旅游休闲地产的后来居上，不是它的规模和速度，而在于它能够满足老百姓个性化、差异化的需求，尤其在产权创新方面。旅游休闲地产可以通过互联网创新将住房分散资源进行优化配置，再通过激活产权，使房地产所有权与使用权相对分离，达到共享利用的目的。
途家网联合创始人兼CEO罗军介绍：“途家网整合旅游目的地资源，通过分时分权度假模式，既让旅行者有了优质的度假体验，又为业主提供灵活的闲置资产托管增值服务，一定程度上解决了旅游地产空置率比较高的问题。据了解，上海坤一投资有限公司把一份度假公寓的产权分拆成10份，消费者通过购买其中的一份可获得十分之一的产权，而且可以在其连锁酒店消费。”如果旅游地产与酒店业、休闲等行业整合，就远远超出了旅游地产本身的价值。罗军认为。
至于怎么算“四小花”在房地产总盘子的开发面积和投资规模，有些业内人士认为这很难估算，因为对复合型、跨界地产来说，有很多边界是无法界定的。也许房教中国总裁温兆晔要做的一件事能解决这个问题。他表示已联合了几所高校，准备围绕住房租赁、特色小镇、养老地产、旅游休闲地产四大新业态，对其开发、销售、竣工等数据进行研究，剖析这些新业态规模有多少，投资占比有多少，甚至可以推动高校在这四大新兴领域设置学科或者给学生开课。到那个时候，“四小花”的真面目，就有可能浮出水面。
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