目前房地产行业税收仍是地方税收入的重要来源之一，加强税收征管，提高征管质量，促进税收公正、公平，促进纳税遵从度的提高，也是税务机关面临的重要任务。
一、当前管理中存在问题
一是企业申报敷衍，单纯依赖税务机关去检查辅导。二是税务机关征管力量薄弱，管理不够全面。三是房地产行业税收管理政策性强，税收管理人员业务素质不够导致风险应对不到位。四是有部分房地产企业未经清算未办理注销以非正常户的方式退出税务机关的管理视线。五是以查促管的效应没有充分显现，稽查只补税不罚款导致稽查的震慑力没有发挥。
二、目前房地产存在的管理难点
1.开发企业收到预收款时挂在“往来款”，不及时申报纳税，按照目前的风险管理模式企业的预收款只要不计入“主营业务收入”和“预收账款”一般无法发现纳税人少缴税款的风险。甚至部分企业采取全款销售，没有银行按揭，企业不入账，隐瞒收入更具有欺骗性。
2.开发企业和施工单位存在关联关系，开发企业更加容易虚构建筑业务，虚增建筑工程成本，将利润转移到施工单位。目前建筑企业普遍存在账簿不全的现象，税务机关采取以票管税和企业所得税核率征收的方式。虚列成本直接导致逃避缴纳企业所得税和土地增值税。
3.开发企业未及时结转销售收入。企业所得税暂行条例实施细则规定：纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。但实际中往往存在纳税人因整个项目未全部销售完，而将已实现的销售收入长期挂“预收账款”等科目的情况，影响到企业所得税的正确计缴。
4.开发企业长期不分红，采取对外投资或者虚列成本抽逃资金的手段逃避缴纳股息红利的个人所得税。
三、加强征管的建议
1.优化服务，强化税法宣传，提高纳税人纳税遵从度。
一是结合实际，开展多种形式税法宣传，不断提高房地产行业对税法的遵从度。通过印发宣传材料、在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式，将最新税收政策传达给每一个企业负责人和财务人员；二是选配骨干力量定期对开发企业进行个性化纳税辅导，提高财务人员对会计知识、税法知识的认识，帮助企业建章立制，规范财务核算，减少房地产行业企业的纳税风险。
2.加大稽查力度，严打偷逃税违法行为。
检查人员在工作中不能仅仅“就账查账”，还应坚持到实地进行查看，一看有无自行更改规划项目的情况；二看住户的入住情况，对销售数量进行估计；三看售楼部台账，了解检查项目预售情况和销售价格。在认真审查企业账簿资料的同时，应注重从国土、建委、规划、房管等外部部门取得资料逐笔逐项核对，重点检查是否存在隐瞒收入不入账、“账外账”等问题。对存在疑点的成本列支项目，实行内查外调的方法。对一些典型案件应该在当地新闻媒体曝光，真正做到查处一个，震慑一片。
3.重点抓好房地产开发项目的尾盘管理，严控房地产退出机制。
房地产行业与其他行业不同，生命周期短暂，一般3-5年开发一到两个项目结束后，企业就没有业务。一旦销售结束，有的企业不再办理纳税申报，直接玩失踪。所以在尾盘销售完毕前，税务机关应选择合适的时间完成企业所得税和土地增值税的清算。等到真正销售完毕，根据目前的体制，如果纳税人主观上没有办理注销税务登记的动机，税务机关将难以真正实施对纳税人的有效管理。
4.把好最后一道关口，抓好注销登记管理。
注销登记是对纳税人管理的最后一个环节，抓好最后一个环节的税收清算，是整个管理的重中之中，原则上应该交由稽查局负责。目前稽查资源有限，所有注销户都推送给稽查也不现实，可以根据开发项目收入多少、企业所得税是否地税征收、土地增值税是否清算设定风险值，风险值高的交由稽查应对后注销，风险值低的由管理分局应对，建立正常的房地产注销检查机制。
5.切实提高干部队伍素质。
房地产税收是税收征管的一个难点，也是社会关注的一个热点。因此，做好房地产税收管理工作，必须要有一支作风过硬、业务精通、执法严格的干部队伍。由于房地产业税收征管环境极为复杂，要加强对房地产税收管理员的职业道德教育和党风廉政教育，引导其立足本职工作，做到爱岗敬业、诚信服务、秉公执法，自觉抵制外来诱惑，确保房地产税收征管工作的科学、健康发展。
曹崇谦张兴龙何龙
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