习提出四个歼灭战：不再助推房地产

　　中央经济工作会议召开在即，化解房地产库存位列“四个歼灭战”之一，此举不在于继续助推楼市，而有助于摆脱土地财政

　　本月上旬将过，离中央经济工作会议召开的时间也越来越近，有关“四个歼灭战”的战术部署引发市场关注。

　　《第一财经日报》日前从多个信源处获悉，习总在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为中央经济工作会议的重要内容。而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。

　　有接近高层的研究人士告诉《第一财经日报》，既然定位是“去库存”，调控的目的就不在于继续助推房地产。此外，预计地方也将在这个过程中逐步摆脱土地财政和房地产依赖症。他还称：“让房地产市场重新活络起来，买卖流动起来才是最重要的，至于要解决多少套库存，完全没有这个说法。”

　　去库存并化目标

　　统计局的最新数据显示，前10月全国空置住房又创新高，与此同时，房地产投资却创出新低。上述接近高层的研究人士告诉《第一财经日报》，目前中国经济仍然处在下探过程中，能否在一两年内实现触底和转型，房地产可以说是这个过程中最重要的一只靴子。

　　房地产库存到底有多少？根据统计局11月公布的今年1~10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。

　　库存的持续高位对房地产投资数据产生了巨大的负面影响。根据统计局数据，1~10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1~9月份回落0.6个百分点，创历史新低。

　　尽管统计局提供了较为明确的数据，但本报记者采访的多名业内人士和机构分析员均认为，中国的房地产实际库存和分布存在着许多争议。

　　例如，此前有报道称，现有空置房可解决近2亿人的住房问题。但根据统计局数据，按照中国人均住房面积35平方米计算，68632万平方米的“空置”住房仅仅可供2000万人口居住。

　　又比如，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年曾发布一份报告称，2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%，具体数额为4898万套。报告分析称，中国城镇地区可以实现刚性住房的需求上升限量大约是2300万套，可以实现改善型的住房需求上升限量大约是950万套，总计3250万套。但空置住房4898万套和待售商品住宅350万套，总供给达到5248万套。结论是，现有空置住房完全可以安置无房人员。

　　对于这些争议，上述接近高层的研究人士告诉本报记者，中央并没有就具体地方、具体库存数据做出硬性安排，未来的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市场的力量引导资源配置和供需流动。

　　另一方面，在过去较长的时间内，地方对于土地财政和房地产有着很大的依赖。目前，房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了P，也影响到了地方财政。上述研究人士称，预计地方将在去库存过程中逐步摆脱这些问题。

　　打通保障房和商品房

　　不少分析人士认为，目前中国房地产最大的痛点正是高库存。业内预计，未来更多刺激楼市的政策有望出台。

　　去年以来，已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。有分析人士对本报表示，尽管调控政策不会出现大转向，但明年政策出现宽松是大概率事件。

　　值得注意的是，同为国家重要战略性政策的保障房及棚户区有望与楼市去库存深度衔接。在今年的工作报告中，李克强总理曾明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。

　　上述接近高层的研究人士对记者表示，在保障房和商品房之间打通一条轨道，是一个“一石多鸟”的创新型调控思。一方面，房地产有去库存需要，而2015年740万套的保障房目标，又是民生工程的一大亮点，二者一拍即合；另一方面，明年是“十三五”的开局之年，实现好房地产的转型升级，解决好老百姓(603883,股吧)(603883,股吧)的住房需求，是全面小康的要求。

　　目前，这一政策已经逐步进入实质性阶段。其中，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区货币化补偿安置已陆续到位。

　　按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将达万亿元。

　　上述研究人士表示，用市场化的方式来解决供需问题，是最为有效且无后遗症的方式，“这种方式还能将房地产库存引导到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”

　　配套政策同时推进

　　在去库存的“歼灭战”中，除保障房货币化安置之外，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。

　　此前，中央曾提出努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，这被认为是政策调控方向，将对房地产去库存产生长久利好。目前，户籍制度、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等政策已在陆续落实过程中。

　　此外，有消息称，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。

　　民生证券研究所执行院长管清友认为，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，“国家住房银行”或提上时间表。

　　万科A:销售形势良好,土地投资大幅提升

　　类别：公司研究机构：广发证券股份有限公司研究员：乐加栋,郭镇,金山日期：2015-11-10

　　核心观点:

　　销售形势持续稳健,均价整体继续上升

　　2015年10月,万科实现销售金额236.5亿元(同比+7%,环比-3%),不过从认购金额的角度来看,同环比均实现了较大幅度的上升,金九银十万科的销售形势基本稳定。2015年1-10月,万科累计实现销售金额2041亿元(同比+19%),已经接近去年全年水平。公司目前可售资源充足,存量和每个月的新推货都保持相对稳健水平,全年销售金额超过2500亿元是比较确定的。10月销售均价约12620元/平米(环比-5%,同比+9%)。

　　拿地力度大幅提升,物流地产继续发力

　　2015年10月,万科共获取19个项目资源,合计建筑面积约305.7万平米,总地价约150.74亿元。月度拿地规模是近两年来的高点,与销售规模之比继续提升,10月达到28%。土地投资力度的加大,一方面是三四季度地方供地增多,同时质量相对较好的地块(楼面价占周边售价之比较低)的推出量也在增加,万科拿地的可选择范围加大。不过整体拿地价格囿于土地资源稀缺、优势地块争夺激烈而有所上升。合作力度则略有下降,目前来看,公司10月获取的项目大多是万科控股以及100%控股,少数股东权益占比未来将相对下降。10月,万科再次公告了获取物流地产项目,杭州大江东香精厂项目,建筑面积10.2万平米,截至目前,万科在物流地产项目上的储备建面达到49.0万平米。未来发展提速可期。

　　预计公司15、16年EPS分别为1.64、1.86元,维持“买入”评级

　　万科的销售规模继续保持稳健态势,前10月的销售规模已经接近去年全年水平。转型业务(如物流地产)有序推进。我们看好公司的长期发展

　　风险提示

　　全国房地产市场负向波动;转型业务推进不及预期。

　　保利地产(600048,股吧):10月销售低于预期

　　类别：公司研究机构：群益证券()有限公司研究员：王睿哲日期：2015-11-12

　　结论与:

　　公司10月销售情况:公司10月单月实现签约面积100.7万平方米,实现签约金额114.11亿元,同比分别-13.6%和-24.4%,环比分别+10.9%和-2.3%。公司10月销售情况低于预期。整体来看,公司2015年1-10月累计实现签约面积958.3万平方米;实现签约金额1212.0亿元,分别同比+15.2%和+13.4%。

　　受推盘节奏和结构影响,10月销售不及预期:公司10月单月销售金额同比、环比均出现下降,一方面是受推盘节奏的影响,公司10月推货量较原计划约有4成左右的缩减;另一方面是由于公司10月二、三线城市的销售占比有所增加,拉低了公司的销售均价,公司10月的销售均价为11333元/平米,环比下降11.9%,同比下降12.5%。在目前房地产政策和货币政策持续宽松的背景下,我们认为公司后续销售仍将维持在相对高位,但由于公司9月和10月的销售金额均略低于我们之前的预期,我们小幅下调公司全年销售金额预测至1450亿元(原预计1500亿元),同比增长6.1%。

　　盈利预测与投资:公司作为国内地产行业的龙头企业,拥有出色的产品结构与品牌优势,销售稳健,融资成本低廉,未来将会在行业集中度提升中受益。另外,公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量),Pei ban(陪伴),Poly APP(保利APP 端)],我们看好公司未来在小区O2O 和养老地产方向的发展潜力。考虑到公司今年销售将低于原来的预期,我们小幅下调公司的盈利预测,预计公司2015、2016年净利润分别同比增长12.0%、6.8%至137亿元、146亿元,对应PE 分别为1.27元、1.36元,对应目前A 股PE 分别为7.2倍、6.8倍,PB1.3倍。目前公司在行业龙头企业中估值较低,具有较大的吸引力,维持买入的投资。

　　招商地产(000024,股吧):受结转节奏改变以及汇兑损失增加影响,公司前三季度净利润同比微降1%

　　类别：公司研究机构：群益证券()有限公司研究员：王睿哲日期：2015-10-30

　　结论与:

　　公司业绩:公司2015Q1-Q3共实现营业收入239.1亿,同比增长0.6%;

　　实现净利22.2亿,同比下降0.97%;基本每股收益为0.86元,公司业绩低于预期。其中Q3公司实现营业收入59.3亿元,同比下降23.0%,实现净利润7350万元,同比下降83.9%。

　　结转偏少迭加汇兑损失增多拖累业绩:由于公司Q3结转量偏少使得公司Q3营收同比下降23.0%,拖累净利润同比下降。而从结转质量来看,公司Q3单季毛利率为32.7%,环比提升2.9个百分点,同比提升4.5个百分点,公司的结转质量较为良好。公司Q3净利润大幅下降另外还主要是由于汇兑损失增加所致的财务费用激增:由于8月份外币汇率波动,公司外币借款所带来的损失大幅增加,Q3单季汇兑损失为4.28亿(去年同期仅为5015万元),使得公司Q3财务费由去年同期的1.7亿激增至7.0亿。展望未来,由于公司结算主要集中于Q4(2014年Q4营收占全年营收的45.3%),我们认为3Q单季度结转进度的减少不会对业绩造成较大影响。汇兑损失方面,公司目前已开始结合对外币资金的需求情况,陆续以人民币借款置换部分外币借款,我们预计公司未来外币汇率变动的风险将逐步降低。

　　销售稳定增长:公司2015年1-9月累计实现销售面积235.4万平,实现销售金额376.3亿元,分别同比增长11.7%和20.2%,公司销售业绩稳定增长。我们认为在目前政策宽松的下,公司4Q销售将持续增长,预计全年销售业绩将可增长13.6%至580亿。

　　合幷方案稳步推进,园区龙头呼之欲出:招商蛇口换股吸收合幷招商地产整体上市方案已于10月9日在股东大会顺利通过,幷于10月13日收到证监会的受理通知,预计招商蛇口将于年底前完成合幷幷实现上市。

　　合幷后的招商蛇口主业将整合为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块,成为全国最大的房地产园区企业。幷且,新公司将拥有原招商地产土地储备建面1265.3万平米,土地使用权23万平米;原招商蛇口房产建面139万平米,房产开发储备建面388万平米,土地使用权590万平米(其中前海区域的土地使用权为530万平米),一跃成为前海蛇口自贸区最大的地主,未来将会充分享受到自贸区建设及一带一建设所带来的红利。

　　盈利预测:由于目前吸收合幷还未完成,我们暂不调整招商地产盈利预测。基于整合完成后招商蛇口的发展前景,我们维持公司A、B股的买入。

　　天健集团(000090,股吧):业绩表现抢眼,转型稳步推进

　　类别：公司研究机构：平安证券有限责任公司研究员：,杨侃日期：2015-10-29

　　投资要点

　　事项:

　　公司公布三季报,前三季度实现营收38.1亿,同比增长37.95%,净利润2.58亿,同比增长90.3%,对应EPS0.47元,与公司业绩预告基本一致。

　　平安观点:

　　地产结算高增长带动业绩:受广州天健上城花园结算影响,期内公司地产结算面积同比增长415.3%,带动地产结算收入和净利润同比分别增长248.6%和564.7%。地产结算高增长拉动下,公司前三季度整体营收及净利润同比分别增长37.95%和90.3%。由于期内结算的广州天健上城和长沙壹平方英里(合计占地产营收的68.8%)毛利率较高,带动地产结算净利率同比上升7.8个百分点至16.3%。建筑施工和物业管理业务相对平稳,收入同比分别增长0.34%和14.5%。

　　销售相对平稳,土地获取多样化:前三季度累计实现签约金额10.8亿元,同比下降5.5%,四季度长沙天健壹平方英里、广场天健上城项目可售依然充足,加上惠州阳光花园一期入市,销量表现值得期待。公司地产业务起家于深圳,但受制于深圳可供出让土地日益减少,公司近年逐步布局上海、广州以及长沙、南宁等二线潜力城市。期内通过收购、招牌挂等方式新增上海、深圳、南宁等土地,合计101.1万平,按照目前的开发速度,可满足未来4-5年的开发需求,土地储备充足。

　　转型迈出实质性一步,切入医疗健康养老产业。公司7月出资5000万牵手光大金控,定向参与首都医疗的增资扩股,约占首都医疗增资总股本的2.44%。尽管股权比例不高,但的“信号”意义巨大,标志着公司转型迈出实质性一步。此次投资有利于公司了解整个医疗健康产业的业务合作模式和运营管理经验,便于未来深度对接首都医疗丰富的医疗健康产业资源,从一个较高起点布局健康、医疗、养老产业。

　　短期偿债压力有所加大,负债率略有上升。期末在手现金17.5亿,为一年内到期长短期负债总和(34.0亿)的51.5%,较年初下降53.2个百分点,短期偿债压力有所加大。剔除预收款后资产负债率为56.7%,较中报略升5.1个百分点。

　　维持公司“推荐”评级。预计公司2015-2016年EPS 分别为0.97元、1.20元,当前股价对应PE分别为19.6倍和15.9倍。公司率先享受深圳国资的制度红利,积极布局医疗健康养老产业,稳健的业绩表现提供基本面支撑,维持“推荐”评级。

　　风险提示:转型失败风险,业绩不及预期风险。

　　中洲控股(000042,股吧):坐拥黄金禀赋,崭新里程

　　类别：公司研究机构：中信建投证券股份有限公司研究员：苏雪晶,陈慎日期：2015-11-12

　　中洲控股:从国企到民企的华丽转身:公司前身为创建于1984年长城控股,为全民所有制企业。自03年启动混改试点,股权逐步从国有控股向产权多元化转变,13年6月通过股权转让大股东从深圳国资委变为中洲地产,完成从国企向民企的转变。股权结构变化后,公司面临新的发展机遇,力争打造具备行业竞争力的上市公司。

　　后起之秀--质量与速度的结合:随着大股东中洲地产入驻,公司地产业务进入提速提质新轨道,14年初制定未来三年规划,多方面取得突破:1、大股东资源注入,土储集中主流城市(一线城市占五成);2、15年前10月销售67亿,提前完成全年销售目标,全年销售有望超过75亿,同比增长55%,完成三年50%复合增速是大概率事件;3、公司加速流程优化,降费提效升级,上海中洲里程项目拿地到开盘仅9个月,彰显中洲新速度;4、多元融资助力财务改善,14年11月20亿定增启动,大股东全额认购,目前已经获得证监会核准批复,公司债也已经顺利完成发行。

　　深度受益深港市场存量资产蓄势待发:在深圳增量土地供应持续下降、楼市量价齐升背景下,在深圳具备强大资源禀赋的公司将深度受益此轮市场恢复带来的价格弹性。公司核心资源黄金台项目已经获得突破,补偿面积超市场预期,有望于未来两年入市,目前公司深港项目共有5个,可售部分对应估算货值422亿,公司当前市值仅为深港货值的四分之一,凸显公司当前潜在价值尚未完全被市场所认知。

　　中洲集团后续注入可期激励护航:中洲集团旗下资源丰富,在房地产、产业园区及孵化、股权投资方面均有积累,为公司未来成长和可能的转型打下基础。此外,公司在7月启动股权激励计划,未来将持续设立,有效护航公司未来成长。

　　强禀赋支撑强估值,给予“买入”评级:公司目前股价较NAV折价四成以上,不考虑摊薄,预计2015年-2016年EPS分别为0.92元、1.19元,给予“买入”评级。

　　深振业A:步入结算高峰期、受益国资整合

　　类别：公司研究机构：中国银河证券股份有限公司研究员：胡华如日期：2015-09-02

　　业绩大幅度增长:8月29日公司发布半年报,上半年实现营业收入20.23亿,同比增311.53%,归属于母公司股东的净利润2.58亿,同比增425.18%,EPS为0.19元,同比增长425.27%。上半年公司结转面积15.71万平方米,同比增加359.36%,结转收入19.84亿,同比增加337.97%。公司从今年开始步入结算高峰期,地产业务结算毛利率为33.74%,同比减少5.72%,但仍处于行业较高水平。

　　下半年销售有望提速、与深圳地铁合作开发:上半年,公司实现销售额13.57亿,同比减少8.37%,回笼资金13.90亿,同比增加12.46%,分别完成全年经营计划的32.82%和33.22%,实现销售面积12.5万平方米,同比减少5.23%。下半年达到销售条件的主要有振业峦山谷花园二期、长沙振业城、天津启春里、天津博雅轩、东莞松湖雅苑、西安泊墅二期B组团和地铁合作项目,销售情况有望得到一定改善。上半年下属子公司广西振业房地产以1.6亿竞得广西南宁青秀区柳沙半岛项目,项目占地1.34万方。

　　另外公司与深圳地铁合作开发锦荟Park项目,支付8.66亿占有其中住宅22.55万方、商务公寓4.1万方和配套物业0.35万方70%的权益。

　　负债率处于安全区间:上半年末公司资产负债率为63.26%,同比减少0.64个百分点;净负债率为81.74%,同比增加42.6个百分点,主要是由于应付债券同比增加100%和一年内到期非流动负债同比增加119.46%。横向比较来看,公司的负债率依然处于安全区间。另外,公司3月成功发行15亿公司债,对负债结构起到一定的改善效果。

　　明显受益深圳国企:公司是深圳市国资委直属企业中仅有的两家较大规模的上市房地产公司之一,又是A股深圳国资旗下房地产开发专业性程度较高的企业,与此同时深圳国资委对公司的持股比例较为适当,在控股地位的同时具有一定市场化的灵活性。我们认为,深圳地产上市平台及旗下地产资源的整合、深圳地铁和公司的进一步合作都有较大的想象空间。

　　给与推荐评级:公司深耕房地产行业,在立足深圳的基础上,积极向全国进行扩张,上半年由于结转面积大增,使得业绩大幅提高,下半年有7个项目达到销售条件,同时作为国企的重要标的,值得给予更高估值。我们预计公司15-17年EPS分别为0.59、0.76和0.98元,首次给与推荐评级。

　　风险提示:房地产市场不确定性增加、销售不达预期。

　　南国置业(002305,股吧):短暂蛰伏,静待爆发

　　类别：公司研究机构：长江证券股份有限公司研究员：刘俊日期：2015-10-29

　　业绩报亏但环比增长。公司前三季度营收增长39%,但归属净利报负,同比下降了180%。从单季度来看,三季度业绩环比二季度有所好转,同比增速大幅提升。公司同时披露全年业绩预计下滑75%-95%。公司今年业绩不佳的主要原因在于选择性持有了部分优质物业,同时整售办公物业销售合同尚未完成,导致可结算资源减少。同时结算项目毛利水平偏低、项目建设期税金集中缴付,导致毛利、净利水平降低。

　　杠杆率有所提升。公司报告期末的资产负债率上升至80%,扣除预收的真实负债率上升9个百分点至79%,公司的财务杠杆水平大幅提升。主要原因在于公司几大核心项目处在建设关键期,本期加大了融资规模,报告期末公司长短期借款余额同时增加了69%。但公司货币资金/(短期借款+一年内到期长债比例)上升至0.5,外加大股东电建地产的的融资支持,公司偿债能力无虞。

　　积极探索商业地产转型之。报告期内,公司与武汉房融金融服务有限公司签署了战略合作协议。与武汉房融的合作有助于双方整合各自优势资源,打造全方位满足业务、商业、金融机构的商业地产平台。该合作也表明公司在探索商业地产轻资产转型之上正式迈出脚步。

　　大股东仍是公司发展的坚强后盾。10月公司再次增资成都海赋,并实现并表,这也是公司从电建地产手里获得的第三个地产项目。电建地产入主公司以后,在融资、项目获取等方面的支持力度已经明显加大。后续的资产整合仍将是公司能否实现跨越式发展的关键看点。

　　维持买入评级。我们预计公司2015、2016年的EPS分别为0.08和0.41元/股,对应当前股价的PE分别为64和13倍。公司今年处于蛰伏期,但是依托汉蓉两地优质项目储备,来年存在业绩爆发的可能。

　　华夏幸福(600340,股吧):定增获批产业提速,足球冲超幸福时刻

　　类别：公司研究机构：中国中投证券有限责任公司研究员：李少明日期：2015-11-13

　　公司公告,非公开发行A股股票方案获得中国证监会发审委审核通过。

　　投资要点:

　　70亿定增加码京津冀开发,上市后首次股权融资意义重大。公司拟非公开发股募集70亿元资金,其中44.5亿、20.5亿分别投入固安、大厂的项目开发,剩余5亿贷款。受益于近期房地产定增审批提速,公司方案得以通过审核,对公司发展意义重大:1)这是公司自2011年借壳上市以来首次股权融资,并且是近期获批方案中募集资金额度最高的,反映出对于京津冀协同发展的支持态度和对公司实力的认可;2)本次非公开发行募得资金将投入固安和大厂,这是公司最早开发的两个产业园区,初期建设卓有成效,60多亿资金的注入有望加速价值;3)有利于增强公司财务结构的稳定性和抗风险能力:由于业务扩张及近期增加债券融资带来负债增加,公司三季度末净负债率首次超100%,非公开发行后公司资产负债率将显著下降;4)后续随着募集资金投资项目的完成将有助于公司每股收益和净资产收益率的提升,促进园区滚动开发和全国范围内业务的拓展。

　　志在千里:提速战略布局京津冀、长江经济带。公司10月以来,又新增安徽省马市和县约定区域155km2、任丘市南部约定区域(含此前公告的华油智慧新城项目)约45.8km2土地委托开发权。至此,公司环首都经济圈受托开发土地面积超过2000km2、长三角区域约450km2,全国累计委托受托开发区域面积超过2600km2。公司独特的PPP模式和“产城融合”的产业新城建设,获得中央和地方认可,未来将愈加成为各地争相合作的对象,合作方式也从县级部门向更高层次的市级、省级发展,业务拓展和区域协调将更舒畅。

　　多方资金助力产业新城建建设。除公司非公开发股、债权融资外,公司与多家银行、金融机构保持了良好的合作关系。已有平安大华、金百利、大成创新等多家金融机构与公司签订增资协议,向公司香河、任丘等地的项目子公司注资。公司在快速拓展业务规模之时,多渠道融资顺畅,得以保持资金链条的完整循环。

　　华夏幸福足球队冲超,产业布局迎来幸福时刻。早在2014年底,上市公司通过旗下全资子公司京御房地产收购中基足球俱乐部100%股权,并在年初将之更名为华夏幸福足球俱乐部。彼时以相对低成本入主该中甲球队,显著受益于年初中央深改组通过的《中国足球总体方案》对足球乃至整个体育行业的,并且在11月初得以顺利冲超,球队价值迅速提升。“地产+足球“模式已被多家行业公司证明为双赢的组合,恒大足球在新三板的挂牌上市也为足球俱乐部的未来脱离母公司发展提供借鉴。除收购足球队外,公司目前还成立了文化公司,涉足影视文化、文化会展、资讯以及文化经纪产业,宏伟的产业布局前景可期。

　　对于拥有独特经营壁垒垄断环超2000km2土地委托开发权、产业服务结构不断升级的高增长公司,受京津冀一体化提速推进及产业发展服务落地催化,其应有别于传统房地产企业的价值,估值中长期应和园区开发和创新性公司接近。我们在接近底部发布深度报告持续推荐,10月以来公司股价稳步走高,最高涨幅近27%,再融资过会提速公司价值,长期估值大幅提升值得期待。维持预测15-17年EPS1.87、2.41、3.14元,对应PE14/11/8倍,6个月目标价35元,对应15年PE19倍,再次“强烈推荐”。

　　风险提示:京津冀一体化不及预期,产业发展的不确定性,模式的可复制性待检验。

　　华业地产:医疗供应链金融独特标的,打造医疗全产业链

　　类别：公司研究机构：中银国际证券有限责任公司研究员：田世欣日期：2015-06-03

　　华业地产是创立于深圳的房地产开发商,收购捷尔医疗全面布局医疗健康产业。公司积极进军医疗供应链金融领域,仅西南地区市场规模可达300-500亿元,利润率高且空间巨大。公司未来将继续从事医疗健康产业上下游产业链的投资,有望与捷尔管理层深度合作,而与重庆医科大合建重医附三院的模式也为其在医疗服务领域外延扩张打下基础。公司地产业务中通州项目权益货值占比近八成,全面受益通州副中心规划。作为医疗全产业链布局企业、以及医疗供应链金融独特标的,首次评级为买入。预测2015-17年每股收益分别为0.65元、0.80元、0.96元,目标价29.27元。

　　支撑评级的要点n医疗供应链金融独特标的。我们测算西南地区医药流通行业B2B销售规模近2,000亿,由于医疗机构应付账期较长,医疗供应链金融业务的市场规模可达300-500亿,利润率远高于普通贸易品。预计公司今年供应链金融业务规模即可达50亿元,明年有望翻番,是A股上市公司的独特标的。

　　收购捷尔布局医疗全产业链。公司21.5亿元现金收购捷尔医疗,未来六年承诺业绩高达18.5亿,后续有望与捷尔医疗管理层展开深度合作。公司今后计划继续从事医疗健康产业上下游产业链的投资与运营,中期外延拓展至医药工业和医疗服务领域,远期布局在线医疗等轻资产领域。

　　“重医三院”合作模式可复制性强。捷尔医疗与重庆医科大学合建重医三院,16年开业后是渝北区唯一的三甲综合医院,远期床位超2,000张。公司权益占比75%,负责医药供应及配送,医科大负责管理运营。

　　该合作模式可复制性强,公司将继续通过收购、新建方式扩大医院持有规模。

　　通州地产项目受益京津冀规划。公司地产项目货值约274亿,其中通州项目占比七成,权益可售面积73万平米,受益通州未来作为城市副中心的定位实现增值。

　　评级面临的主要风险n重医三院建设期延长;医疗项目投资进展缓慢。

　　估值

　　我们采用分部估值法给予公司417亿元的目标市值,地产业务NAV约106亿元,医疗商业、医疗服务和医疗供应链业务分别给予40倍、70倍和60倍市盈率。公司目标价29.27元/股,首次覆盖给予买入评级。

　　金科股份(000656,股吧):业绩,销售加速

　　类别：公司研究机构：中信建投证券股份有限公司研究员：苏雪晶,刘璐日期：2015-11-02

　　公司15年前三季营收111亿,同比增10.2%,归母净利7亿元,同比增5%(考虑永续债计提费用),EPS0.17元,实际归母净利8亿,同比增21%。

　　业绩,销售有望提速:公司2015年前三季实现营收111.02亿,同比增长10.2%,归属母公司净利7亿元,同比增长5%,考虑到14亿永续债可能产生的费用,报告期内进行了1亿的计提,实际归母净利8亿,同比增长21%。公司实际净利增速大于营收原因:1、综合毛利水平企稳回升。随着下半年江苏等地区高毛利结算项目占比提升,公司结算毛利率有所回升,三季度综合毛利率25.8%,同比上升2.4个百分点;2、公司降费提效继续升级。我们预计全年毛利率有望平稳上行,助推业绩平稳增长。前三季公司实现销售约150亿,同比增6.8%,销售整体呈加速态势。随着货币宽松和友善的政策延续,四季度公司销售有望提速,但全年300亿销售目标(含非地产板块)存在调整的必要。

　　拿地力度略降,新能源战略稳步推进:前三季公司完成土地投资占销售额比重为33%,同比降2个百分点,拿地力度略降。从拿地城市看,公司继续加大二线布局,收缩三线规模。未来,公司在专注重庆区域同时,也将在一线等主流城市争取优质资源。

　　再融资助力发展,股权激励加增持彰显未来信心:今年以来,公司积极拓宽融资渠道,负债率水平有所下降。在当前利率持续下行背景下,公司融资成本有望进一步下移,多元融资带来财务结构改善,助力公司未来转型发展。公司适时启动股权激励和增持计划,彰显未来发展信心,股东、员工合力护航企业成长。

　　盈利预测与投资评级:我们预计15-16年EPS分别为0.29、0.33元,维持增持评级。

　　苏宁环球(000718,股吧):牛人入主开创文化新局面

　　类别：公司研究机构：安信证券股份有限公司研究员：文浩,许彬日期：2015-11-03

　　三季报表现靓丽,内生利润快速增长:苏宁环球披露三季报,2015年前三季度实现营业收入52.3亿元,同比增长318.93%,归属于上市公司股东净利润7.6亿元,同比增长2010.96%,Q3实现归属于上市公司股东净利润4.4亿元,同比增长3561.82%。同时根据公告披露,截至前三季度证金公司持股1.25%,为公司第五大股东。

　　三驾马车稳步推进转型,文化布局效果凸显:公司在“大文体、大健康、大金融”三大业务板块布局频繁,公司董事会今日亦审议通过将组建文体、健康、金融三大集团,充分体现公司转型的决心和执行力。在各转型领域,文化娱乐方面颇有亮点:影视方面,苏宁环球参投的电影《破风》8月6日上映,作为小众题材仍取得1.45亿票房;动漫方面,8月5日完成收购韩国知名3D动漫公司REDROVER20.17%股权,9月21日与REDROVER共同设立赤焰科技,在动漫IP与技术共享领域再升级。

　　东方卫视创办者陈梁担纲文化领头人,文化建设注入强心剂。公司任命陈梁先生为文化产业集团首席执行官。陈先生2003年创办东方卫视;2006年后历任上海东方传媒集团(SMG)总裁助理、上海文广新闻传媒集团副总裁、副总编辑,2014年任上海文广影视集团艺术总监。陈梁先生在强势内容及渠道方丰富的从业经验以及资源将为公司文化领域提供强有力的支持。

　　投资:公司15年全年仅考虑房地产业务有望实现9亿净利润,同时叠加10月16日获得证监会审核通过的再融资事项,公司文体、健康、金融三驾马车将获得充沛的资金支持。考虑再融资方案通过后,文化领域基于丰富的原始积累有望最先受益,陈梁先生的加入有望开创文化产业新局面,后续文化布局可期。同时提醒公司动漫布局也有望受益于全面放开二胎政策。第一目标市值300亿,维持买入-A评级。

　　风险提示:房地产市场增速缓慢,新业务拓展与转型进度不达预期。

　　京能置业(600791,股吧):进入业绩阶段,估值有待提升

　　类别：公司研究机构：国元证券(000728,股吧)股份有限公司研究员：沈亮亮日期：2013-12-16

　　投资要点:

　　大股东实力雄厚,资源支持助推业务发展。公司前身贵州华联属地区性商贸旅游公司,1999年天创房地产成为第一大股东,并注入旗下天创世缘85%股份,公司转型为房地产开发企业,2005年天创房地产和阳光房地产所持公司股份被划拨至能源投资集团,京能集团成为第一大股东,持股45.26%。

　　除房地产开发外,京能集团主业包括电力能源、热力供电、节能环保、金融证券,至上年末,总资产1371亿,收入290亿,投资遍及国内多个省份,相比之下,地产业务发展滞后,目前涉足5个城市,资产规模50亿,年收入10-20亿。

　　大股东也有意加大地产业务发展,在资源支持上对公司业务发展有较大作用,主要体现在资金和人脉资源,公司成本控制和优质项目获取上有较大优势,近几年平均毛利率在50%以上,净利率在20%以上。

　　四合上院仍是主力,天津项目不宜乐观。公司在、天津、银川、大连、呼和浩特有5个项目,呼和浩特项目已基本清盘,短期内不再涉入,现有4个项目未结算面积180万平米,另外在连云港(601008,股吧)、焦作有两个参股项目,总建筑面积233万平米。

　　四合上院是近年主力项目,位于玄武区菜市口,属京内稀缺性楼盘,共5栋楼,总建筑面积20万方,住宅部分15万方,10年3月推出1号楼,10年12月推出2、3号楼,今年7月推出最后一批4、5号楼,共6万方,至11月底,认购约3万方,均价5.44万/平,剩余3万方预计能在14年售完,是未来两年公司主要盈利来源。

　　天津海与城位于东疆板块,是天津自贸区规划的区域,项目总建筑面积77万方,原计划13年年底前推出,因办证原因,推迟至14年,首批推盘量在10万方左右,区域内其他上市房企楼盘仅有万科东海岸。东疆板块地理位臵上略显偏远,离市区56公里,区域内配套并不完善,万科东海岸自12年7月开售后,13年并未有新盘推出,因此对公司项目去化不能预期过高,单价将看齐万科,9000元左右。

　　银川京能川天下项目在售2期,共23万方,12年10月开盘,单价6500元,至11月底,累计去化60%,进度相对缓慢。大连琥珀湾项目正申请开工证,首批开工在10万方左右,估计14年会有部分房源推出。

　　明年可售资源丰富,给予“推荐”。公司13年签约认购额估计在20-25亿之间,14年有四合上院剩余3万方,海与城新推10万方,川天下2期继续推,3期有可能入市,琥珀湾有部分能推,可售量资源较13年更加丰富,预计全年销售在30亿左右。

　　发展策略上,公司未来的重点在东部,、天津、大连是主要布局城市,在体制和运营模式上不会有太大变动,仍将延续深耕细作的策略,而目前市场热议的国企资源整合,短期内不大会涉及。我们认为天津自贸区概念对二级市场影响还将延续,虽区域商业配套欠缺成熟度,将影响项目去化速度,天津海与城属于少有的政策规划范围内上市房企项目,且体量较大,占据公司总储量40%,受概念催化带动,后期股价仍存在上涨空间。

　　四合上院仍是近两年主要盈利来源,今年认购的3万方大部分能结算,剩余部分能在明年结清,净利率25%,总计可贡献每股收益1.7元。预计公司13-15年分别实现每股收益0.86元、1.25元、0.77元,三年动态PE 7X、5X、8X,给予“推荐”评级。