雪野莉子上一篇，我们讲了盐田的华侨城天麓，从半山豪宅变成三折甩卖，梅沙片区从火热变为沉寂，盐田房价一直严重跑输深圳大盘。
盐田，当年和福田、南山、罗湖一起，并称关内四小龙，笑傲关外的龙岗和宝安，宁要关内一张床，不要关外一套房。
只用了十五年，深圳的日月就换了新天，宝安龙岗强势崛起，关内四小龙，只有南山持续坚挺，福田无悲无喜，罗湖没落，盐田直接被遗忘。
看地图上的行政区位，盐田不算差，地处中地，海岸线很长，地理远胜坪山大鹏，相对龙岗、沙井、也有临近中心区的优势。
盐田有74.99平方公里的土地，但大部分都是山地，能开发利用的平地只有23平方公里，不过四分之一强。
想要抵达盐田，只能开山修，开山修隧道的建造成本非常高。因此，到目前为止，抵达盐田的公只有深盐、盐坝高速、武深高速和盐田坳高速四条。
而武深高速和盐田坳高速连接横岗和龙岗，相比之下，大家更习惯走深盐和盐坝高速，从罗湖抵达盐田。
少车多，去盐田堵车是常态，尤其到了节假日，一大批游客从市内涌到大小梅沙和大鹏度假，堵车那叫一个酸爽。经常一大早出发，下午还堵在上。
盐田只有三个可利用的平地区，分别是沙头角区、盐田港区和梅沙片区。说是平地，其实更像山脚下的缓冲区，有不少起伏的缓坡，并不像平原地带好利用。
沙头角楼盘众多，居住氛围浓厚，是盐田最宜居的地段。有著名的中英街和沙头角保税区，早年的深圳人应该还记得明斯克航母。
承载沙头角产业的沙头角保税区面积很小，只有0.27平方公里，主要以银行结算和传统的电子电器、针织服务、印刷包装等行业为主，没有什么高新产业，近些年大部分工厂已经迁出。
第二个是盐田港区，主要发展物流和仓储业，以深盐和盐坝高速为界，南部填海区全是港区物流，北部是住宅区、生活配套和部分企业。
第三个就是梅沙片区了，梅沙片区非常小，依靠沙滩和海景资源，主要发展旅游业，以酒店、餐饮为主，配建了大量住宅。
多年来，盐田一直只能围绕物流和旅游业做文章，旅游业留不住人，物流业留不住高端人才，盐田产业只能在中低端停滞不前。
这条线号线号线号线号线东延段设有莲塘口岸、仙湖和莲塘三站，8号线一期设有梧桐山南、沙头角、海山、盐田港西、深外高中和盐田六站。
8号线二期工程将抵达大小梅沙，三期规划延长到溪涌，但等待周期过长，我们还是以明年通车的一期为准。
一个片区，地铁开通从0到1和从N到N+1的概念是完全不同的，对盐田来说，正是从0到1的突破。盐田多年来一直受制于交通，地铁开通，交通的短板弥补了一大块。
地铁是盐田的一大利好，不过，地铁从规划确定到开工建设，沿线的地铁盘都已经提前透支了一波涨幅，各个片区都是如此，盐田也不例外。
不要被挂盘价，成交价还要打一个八五折。也就是说沙头角平均成交价不过四万二三，盐田港只有三万多接近四万，梅沙看起来最高，其实是被天琴湾这类有价无市的别墅盘平均了，实际成交价只比盐田港略高一点。
对比地理，这些片区比起盐田，到达中心区的距离更远；对比城市界面，这些片区都被农民房包围，观感极差，短期既没有大规模旧改的预期，也没有概念和热点的追捧。
而盐田不同，盐田农民房极少，几乎见不到成片的农民房，城市界面虽然没有南山福田的高大上，但胜在干净整洁，比关外农民房扎堆的片区要好太多。
而且，盐田大部分是2005年后的次新房和2015年后的新房，楼龄很新，加上盐田近海，很多楼盘还有海景的加分。
深圳楼市经过一年暴涨和三年横盘之后，只炒概念的投资客已经被洗的差不多了，剩下的多是刚需和投资客，投资逐渐回归了本源——居住。
首先要排除的是梅沙片区，梅沙片区先天腹地极为狭小，加上地处热门旅游景区，嘈杂，人流如织，并不是一个宜居之地，目前的价格只能维持很难再涨。
其次我要排除的是沙头角片区，沙头角是盐田的老城区，配套最为成熟，但片区开发最早，虽然宜居，但楼龄偏老，道狭窄，城市界面并不理想。
这是我在半山腰拍到的沙头角全景，可以看出，第一，沙头角片区城貌老旧；第二，开发空间为零；第三，是一个群山环绕的狭小盆地。
生活配套最齐全的沙头角，房价是盐田最高的，普遍在四万多到五万，部分低密海景洋房和别墅可以达到七万，这个价格对于没有任何拓展空间的沙头角来说，也看不到太多的成长性。
港区是盐田最大的一块土地，盐田一共有23平方公里的可利用土地资源，沙头角6.6平方公里，梅沙只有4平方公里，港区独占了12.5平方公里。
更重要的是，盐田并未完全开发，还有最后149公顷储备用地，这部分宝贵的土地资源，沙头角为零，梅沙为零，全部分布在盐田港区，就在深盐北侧的港区内陆，图中的红框区域。
港区开发时间比较晚，2008年建过一波商品房，2015年后又建过一波，因此大多是纯新和次新盘。
但港区没有沙头角配套全生活便利，价格反而更低。根据到地铁口的远近和楼盘品质不同，价格普遍在三万多到四万多之间。但正是因为配套不全，才更有增长的空间。
所以，盐田港区是一个被大家忽略，但实际有增长空间的片区，预计第一波小幅上涨会在地铁通车前后，第二波会在储备土地开发利用阶段。
港区目前在售的新盘是佳兆业城市广场，距离地铁盐田站不远，属于地铁盘，楼盘品质不低，折后单价45000左右，也是一个不错的选择。返回搜狐，查看更多