张翰眼睛密集图：中央经济工作会议对房地产行业2021年发展提出了具体要求，城市更新和租赁市场成为房地产市场2021年两大重点发展方向，也为地产企业提供了重要发展机遇。11月，房企拿地和销售呈现两重天，到位资金持续改善。
12月16日至18日，中央经济工作会议在举行。会议总结2020年经济工作，分析当前经济形势，部署2021年经济工作，对房地产行业2021年发展提出了具体要求。
中央经济工作会议提出，扩大内需这个战略基点。要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区，建设现代物流体系。
我国高度重视城市更新，今年10月就已基本完成工作报告中提出的旧改任务。我国在2015年工作报告中首次引入城市更新相关概念，提出要发展智慧城市，和传承历史、地域文化，加大公共设施建设。之后，我国先后推出“有序推进老旧小区综合整治”旧改计划，发布《中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，确定“15个旧改试点城市”等。2019年，城市更新概念进一步明确，正式写入2019年底中央经济工作会确定的2020年六大重点工作中，明确提出要加强城市更新和存量住房提升，做好城镇老旧小区。2020年5月，工作报告将新型城镇化纳入重点支持的“两新一重”建设，指出要加强新型城镇化建设，新开工城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。今年1-10月，我国新开工城镇老旧小区3.7万个，涉及居民687.35万户，新开工小区数已经完成年度计划任务的94.6%。
城市更新是一项长期工程，我国城市更新驶入发展“快车道”。从国际城市发展规律与我国城市发展阶段来看，我国房地产市场从做增量市场为主，转向优化增量市场和发展存量市场并重，城市更新是通向我国万亿存量市场的强大引擎，也是房地产未来发展的新动能。城市更新的重要意义不仅在于拉动投资增长，更在于实现城市高质量发展，以城市群为主体，发力于培育产业、增加就业。在国家政策大力支持下，2020年开始，城市更新已经驶入发展“快车道”。
城市更新已经从大拆大建为主过渡到留改拆并存。城市更新包括再开发、整治和改善、三类。根据国泰君安研究报告统计分析，以拆迁为代表的全面是城市更新的核心模式，占比约4成，目的主要在于产业结构的调整和用地规划的调整，如旧厂房升级、城中村和棚户区等，模式以自主和主导并存，参与较多的为房地产企业。以整治改善和为主的微更新模式，合计占比6成，目的主要在于和修缮，如老旧小区、特色小镇、创意园区、商业街区等，模式以主导为主，以“谁受益、谁出资”为原则鼓励企业和居民参与。
龙头房企积极参与城市更新。随着众多一二线城市步入存量时代，房企们纷纷瞄准城市更新市场，抢占发展先机。据不完全统计，目前TOP50房企中已有半数以上参与城市更新。融创、富力、佳兆业、恒大、中交等都成立了专门的城市更新公司，中南、旭辉、龙光等通过收并购获得城市更新项目，碧桂园、奥园、美的以合作形式成立平台公司参与城市更新，首开、远洋等通过基金参与城市更新。城市更新市场规模爆发式增长，成为大城市供应居住用地的重要方式。对于房企而言，城市更新是一条新的赛道，既提供了进军一二线大城市的入场券，又提供了业务转型升级的机会，为房企实现高质量发展带来重要机遇。
城市更新对房企能力提出更高要求。房企参与城市更新，除了具备传统的地产开发能力外，还需要具备为城市提供产业升级、商业更新、物业等多种服务的能力，需要转型成为“城市综合运营商”。同时，城市更新项目回报周期长的特点，还要求房企具备较强的融资能力和资本运作能力，这让不少中小房企难以涉足该领域。
中央经济工作会议中，重点提出要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
我国高度重视租赁市场建设，多措并举促进租赁市场健康发展。在今年“十四五”规划中，已经明确提出要“有效增加保障性住房供给”，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。在今年中央经济工作会中，更是着重强调了发展租赁市场的重要性和具体举措，未来我国完善租赁政策的重点方向包括租购同权、行业规范、土地供应倾斜等。
租赁市场目前的发展痛点，主要是盈利能力弱。今年10月，长租公寓龙头企业蛋壳公寓接连传出拖欠供应商账款和房东租金等负面消息。长租公寓的困境并非偶然，今年年内长租公寓企业爆雷数量已有40多家。长租公寓倒闭的主要原因，是由于缺乏合理的盈利模式。长租公寓企业前期高价收房，为后续资金链断裂埋下隐患，同时，缺乏有效的资金退出机制，面临长期资金压力。
住房租赁政策利好有望根治这一行业痛点。今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》中明确提出，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金。租赁业务对于房企长期资金占压的问题，有望得以解决。年底的中央经济工作会议中，特别提到了土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。我国土地制度以来，已允许集体经营性建设用地直接入市，可以建设租赁房、廉租房、共有产权房等保障性住房。中央经济工作会议中再次加以突出强调，预计2021年，利用集体经营性建设用地建设租赁住房将得到进一步的政策支持，成为降低租赁住房成本的重要举措，并进一步降低租赁企业的经营成本。预计2021年，住房租赁市场将在更加规范的监管下迎来多重政策利好，根治住房租赁企业盈利难问题，并将形成一批住房租赁规范经营的龙头企业。
中央经济工作会议再次强调，要房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。11月，房企拿地和销售之间两重天，销售继续保持较高增速，而房企拿地规模进一步下滑，拿地增速连续5个月出现负增长。“红线”融资新规倒逼房企加强自身回血能力，加强销售回款，提升运营效率，提高盈利能力，房企到位资金得到进一步改善。
备注：对比上月增速水平，本月增速提升或降幅收窄，用↑表示，本月增速下降或降幅扩大，用↓表示。
各线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅比上月回落，二手住宅涨幅总体稳定。11月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.3%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅与上月相同。
商品房单月销售增速自5月转正以来，已经连续7个月保持较快增长。1-11月，商品房销售面积15.1亿平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月提高1.3个百分点；销售额14.9万亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售面积增长1.9%，销售额增长9.5%；办公楼销售面积下降12.8%，销售额下降10.7%；商业营业用房销售面积下降11.1%，销售额下降13.7%。11月单月，商品房销售面积1.75亿平方米，同比增长12%。
千亿房企突破30家，房企不同阵营的发展分化。中指研究院数据显示，1-11月，百强房企销售额均值为1128.2亿元，增长率均值为12%。其中，销售额超千亿房企32家，较去年同期增加5家；超百亿房企157家，百强房企门槛值为270亿元。1-11月， 第一阵营（1000亿以上）共32家，销售额增长率均值为9.7％；第二阵营（500-1000亿）共27家，销售额增长率均值为12.3％；第三阵营（200-500亿）共60家，销售额增长率均值为10.4％；第四阵营（100-200亿）共38家，销售额均值为147.6亿元；第五阵营共13家（50-100亿），销售额均值为77.1亿元。
自7月以来，土地市场延续降温态势，房企单月拿地增速已经连续5个月出现负增长。1-11月，房地产开发企业土地购置面积2.06亿平方米，同比下降5.2%，降幅比1-10月扩大1.9个百分点；土地成交价款1.39万亿元，增长16.1%，增速提高1.3个百分点。11月单月，房企土地购置面积2816万平方米，同比下降15.6%，降幅创今年3月以来新高。
11月房企拿地规模再减少。中指研究院数据显示，1-11月，百强房企拿地总额2.8万亿元，拿地规模同比增长13.8%。百强门槛值升至73亿元，环比增长17.7%。一季度，受疫情影响，部分城市土地交易市场暂停或放缓推地，房企拿地规模处在较低水平；二季度，房地产市场信心逐渐恢复，各地优质地块推出量增加，房企资金面有所改善，投资力度加大；经历二季度集中补仓后，三季度房企调整拿地节奏，进入四季度，房企拿地规模进一步减少，10月、11月呈持续下降趋势。
房地产开发投资继续维持高速增长。1-11月，全国房地产开发投资12.95万亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月提高0.5个百分点。其中，住宅投资9.58万亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。11月单月，房地产开发投资1.29万亿元，同比增长10.9%，单月投资增速已经连续5个月维持在10%以上的高速增长水平。
“红线”融资新规倒逼房企加强自身回血能力，加强销售回款，提升运营效率，提高盈利能力。1-11月，房地产开发企业到位资金17.11万亿元，同比增长6.6%，增速比1-10月提高1.1个百分点。其中，国内贷款2.4万亿元，增长5.4%；利用外资154亿元，下降4.7%；自筹资金5.7万亿元，增长7.9%；定金及预收款5.7万亿元，增长5.3%；个人按揭贷款2.7万亿元，增长10.6%，各项指标均有所改善。返回搜狐，查看更多